تفاوت حکم تخلیه با دستور تخلیه
تفاوت حکم تخلیه با دستور تخلیه
تفاوت بین حکم تخلیه و دستور تخلیه به این صورت است که دستور تخلیه زمانی صدور می‌یابد که قرارداد اجاره طبق قوانین تنظیم شده و شرایط آن در اجاره‌نامه رعایت شده باشد. اما حکم تخلیه در حالتی صادر می‌شود که شرایط قانونی نظیر کتبی بودن اجاره‌نامه و وجود شاهد رعایت نشده باشد و در این صورت، موجر ناچار به ارائه دادخواست خواهد بود.
به‌طور کلی، هم حکم تخلیه و هم دستور تخلیه به نفع موجر هستند، به ویژه زمانی که مستاجر از تخلیه ملک بعد از پایان مدت قرارداد اجاره خودداری کند. در نهایت، هر دو حکم به درخواست موجر صادر شده و مستاجر را به تخلیه ملک ملزم می‌کنند.
بسیاری افراد تصور می‌کنند که حکم تخلیه و دستور تخلیه یکسان هستند؛ در حالی که قانون‌گذار به وضوح این دو مفهوم را از یکدیگر تفکیک کرده و برای هر یک احکام و قوانین متفاوتی وضع کرده است. شناسایی قوانین مرتبط با این دو مفهوم به لحاظ حقوقی برای موجر و مستاجر از اهمیت بالایی برخوردار است.
در این مقاله پس از معرفی حکم تخلیه و دستور تخلیه، به بررسی تفاوت‌ها و نکات مرتبط میان آن‌ها از نظر شرایط صدور، نحوه اجرا، طرفین دعوا، مراجع صالح به رسیدگی و جبران خسارت خواهیم پرداخت.
حکم تخلیه و دستور تخلیه چیست؟
برای شروع، بیایید تعریف اجمالی از حکم تخلیه و دستور تخلیه ارائه دهیم. حکم تخلیه نوعی مجوز است که به درخواست موجر در زمان پایان مدت اجاره صادر می‌شود تا به موجب آن، موجر بتواند مستاجر را ملزم به تخلیه ملک مسکونی یا تجاری کند. زمانی که مدت اجاره به پایان نرسیده است، اگر اجاره‌نامه به‌صورت دو نسخه تنظیم نشده باشد یا شاهدی نداشته باشد، مالک باید با ارائه دادخواست به شورای حل اختلاف یا دادگاه محل وقوع ملک، اقدام کند.
بارزترین مصداق حکم تخلیه، عقد اجاره است. اما برخی قراردادهای اجاره مشمول دستور تخلیه نمی‌شوند. در این موارد، به‌دلیل عدم رعایت شرایط لازم، مالک می‌تواند به دادگاه یا شورای حل اختلاف درخواست تخلیه دهد.
دستور تخلیه مستند به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ است. بر اساس این قانون، اگر مدت اجاره مستاجر به پایان رسیده و او از تخلیه ملک خودداری کند، موجر می‌تواند درخواست صدور دستور تخلیه را مطرح کند. قابل ذکر است که دعوای دستور تخلیه از دعاوی غیرمالی محسوب می‌شود.
تفاوت حکم تخلیه با دستور تخلیه در شرایط صدور
مهم‌ترین تفاوت بین حکم تخلیه و دستور تخلیه در شرایط صدور آن‌هاست که به‌صورت قانونی تعیین شده است. برای اینکه دستور تخلیه صادر شود، شرایط خاص زیر باید وجود داشته باشد:
– قرارداد اجاره باید به‌صورت کتبی تنظیم شده باشد.
– قرارداد باید مربوط به اماکن تجاری یا غیرتجاری و فاقد سرقفلی باشد.
– دو شاهد باید زیر قرارداد اجاره را امضا کرده باشند.
– مدت اجاره به پایان رسیده باشد.
– قرارداد اجاره باید در دو نسخه تنظیم و امضاء شده باشد.
اگر اجاره‌نامه به‌صورت شفاهی تنظیم شده باشد یا در آن واژه سرقفلی قید شده باشد، مالک نمی‌تواند از دستور تخلیه استفاده کند و باید بر اساس حکم تخلیه اقدام کند.
تفاوت حکم تخلیه با دستور تخلیه در طرفین دعوا
در بخش‌های قبلی مقاله، به تعریف و توضیح حکم تخلیه و دستور تخلیه و همچنین تفاوت‌های آن‌ها در شرایط صدور اشاره شد. در این قسمت، به بررسی تفاوت بین حکم تخلیه و دستور تخلیه از منظر طرفین دعوا می‌پردازیم.
یکی از شرایط مهم صحت قرارداد اجاره مشخص بودن مدت آن است که باید در قرارداد ذکر شده باشد. طبق ماده ۴۷۴ قانون مدنی، در صورتی که موجر، به مستاجر اختیار اجاره عین مستاجره را بدهد، وی می‌تواند منافع عین مستاجره را به شخص دیگری تحت عنوان عقد اجاره منتقل کند. مستاجر در قرارداد جدید، به‌عنوان مالک منافع عین مستاجره شناخته می‌شود.
به‌طور کلی، در بررسی تفاوت حکم تخلیه و دستور تخلیه در طرفین دعوا، باید به قرارداد اجاره توجه کرد. در هر دو حالت، مشخص بودن طرفین به‌عنوان موجر اهمیتی اساسی دارد. موجر می‌تواند هم مالک عین و هم مالک منفعت باشد و به‌استناد مالکیت خود، قرارداد اجاره را منعقد سازد.
تفاوت حکم تخلیه با دستور تخلیه در مرجع صالح به رسیدگی
در خصوص مرجع صالح به رسیدگی برای حکم تخلیه و دستور تخلیه، چه به‌صورت عادی و چه رسمی، بر اساس بند ب ماده ۹ قانون شورای حل اختلاف، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مرجع رسیدگی به این دعاوی است. در مورد اجاره‌نامه‌هایی که مربوط به سال ۱۳۵۶ یا پیش از آن باشد، باید به دادگاه صالح مراجعه شود، زیرا امکان رسیدگی در شورای حل اختلاف وجود ندارد.
در حکم تخلیه، لازم است که بین قراردادهایی که به‌طور مستقیم حق سرقفلی دارند و آن‌هایی که بدون حق سرقفلی منعقد شده، تفکیک صورت گیرد. اگر قراردادی که بین موجر و مستاجر منعقد شده، حق سرقفلی نداشته باشد، مرجع صالح برای رسیدگی به حکم تخلیه شورای حل اختلاف خواهد بود و این حکم قابل تجدیدنظر و واخواهی است. اما در صورتی که در قرارداد حق سرقفلی ذکر شده باشد، مرجع صالح دادگاه محل وقوع ملک است.
تفاوت حکم تخلیه با دستور تخلیه در نحوه اجرا
برای توضیح تفاوت‌های حکم تخلیه و دستور تخلیه در نحوه اجرا، باید بیان شود که صدور اجرائیه تنها با درخواست موجر امکان‌پذیر است و این شرایط تنها در حکم تخلیه وجود دارد. تا زمانی که مالک (چه مالک عین و چه مالک منفعت) تقاضای اجراییه ندهد، این اجرائیه صادر نخواهد شد.
در حکم تخلیه، پس از صدور رأی و قطعی شدن آن، به درخواست موجر اجراییه صادر می‌شود و مستاجر موظف است ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اجراییه، عین مستاجره را تخلیه کند. در غیر این صورت، دادگاه به عنوان مرجع صالح به اجرای اجراییه و تخلیه ملک اقدام خواهد کرد، البته این کار تنها در صورتی صورت می‌گیرد که مبلغ ودیعه در حساب دادگستری واریز شده باشد.
در دستور تخلیه، مأمور ابلاغ باید ظرف ۲۴ ساعت دستور را به مستاجر ابلاغ کند و رسید آن را دریافت نماید. اگر مستاجر از دادن رسید امتناع کند، باید این موضوع را در نامه ابلاغ قید کند و ظرف ۳ روز نسبت به اجرای دستور تخلیه اقدام نماید.
تفاوت حکم تخلیه با دستور تخلیه در نحوه جبران خسارت
در قراردادهای اجاره‌ای که برای مدت مشخص منعقد می‌شوند، مستاجر مالک منافع عین خواهد بود و می‌تواند در آن دخل و تصرف داشته باشد، تا زمانی که به عین مستاجره خسارتی وارد نشود. در خصوص تفاوت حکم تخلیه و دستور تخلیه در نحوه جبران خسارت، اگر در زمان تصرف مستاجر یا زمان قانونی اجاره، خسارتی به عین مستاجره وارد شود، مستاجر ملزم به جبران آن خواهد بود.
اگر در حکم تخلیه عنوان سرقفلی در قرارداد ذکر شده باشد، مالک می‌تواند درخواستی جداگانه برای مطالبه اجور معوقه و جبران خسارت مطرح کند. اگر حق سرقفلی در قرارداد وجود نداشته باشد، اما در قرارداد ذکر شود، این درخواست امکان‌پذیر است.
در مورد دستور تخلیه، اگر خسارتی از جانب مستاجر به مالک (چه عین و چه منفعت) بار شود و یا مستاجر از پرداخت قبوض آب، برق و شارژ ساختمان خودداری کند، مالک می‌تواند ضرر، زیان و بدهی‌های خود را در یک درخواست جداگانه مطرح کند و اطلاعات پرونده را به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک ارائه دهد تا مبلغ ودیعه به مستاجر بازنگردد.
