فسخ معامله به دلیل اختلاف مساحت ملک
فسخ معامله به دلیل اختلاف مساحت ملک
فسخ معامله به علت اختلاف در مساحت ملک حقی است که قانونگذار در ماده ۳۵۵ قانون مدنی برای خریدار و فروشنده پیش‌بینی کرده است. اگر مساحت ملک کمتر از مقداری باشد که توافق شده است، خریدار حق فسخ معامله را خواهد داشت و اگر بیشتر از مقدار توافق شده باشد، این حق برای فروشنده محفوظ خواهد بود. این موضوع در آرای مختلف صادر شده توسط دادگاه‌ها نیز به وضوح قابل مشاهده است. در صورتی که طرفین به توافق برسند، نیازی به فسخ معامله نخواهد بود.
خرید و فروش املاک، از جمله زمین و باغ، معمولاً بر اساس قواعد عمومی قراردادها و مواد قانون مدنی انجام می‌گیرد. این معاملات از مهم‌ترین انواع قراردادها محسوب می‌شوند و با توجه به تعداد بالای قراردادهای مربوط به فروش ملک، چه به صورت رسمی و چه قولنامه‌ای، دعاوی مرتبط با آن‌ها نیز معمولاً با آمار قابل توجهی روبرو هستند.
دعوی فسخ معامله به دلیل اختلاف در مساحت ملک یکی از مهم‌ترین دعاوی در حوزه املاک به شمار می‌آید. در صورتی که ملکی با مساحت مشخص به فروش برسد و بعد از انجام قرارداد مشخص شود که مساحت ملک با آنچه توافق شده است تفاوت دارد، آثار حقوقی مهمی برای طرفین قرارداد به همراه خواهد داشت. بنابراین، آگاهی از قوانین مربوط به این مسأله ضروری است.
در ادامه به بررسی شرایط کسری یا اضافه مساحت باغ یا زمین و حق فسخ ناشی از آن خواهیم پرداخت. همچنین موارد شکایت از فروشنده به دلیل کسری زمین را بررسی کرده و نمونه‌ای از رای دادگاه و رای وحدت رویه را ارائه خواهیم کرد. برای کسب اطلاعات بیشتر در خصوص شرایط فسخ معامله به دلیل اختلاف مساحت ملک با ما همراه باشید.
کسری یا اضافه مساحت زمین یا باغ
برای بررسی شرایط حاکم بر قرارداد در زمان کسری یا اضافه مساحت، نخست باید دانست که آیا ملک مورد نظر با شرایط خاصی به فروش رفته است یا خیر. بدین ترتیب، لازم است بررسی شود که آیا مساحت خاصی مورد نظر بوده یا نه. این مسأله در مناطق روستایی، جایی که معاملات به صورت حد به حد انجام می‌شود، اهمیت دارد و ممکن است مساحت خاصی در معامله مدنظر نباشد.
با رشد تکنولوژی و استفاده از عکس‌های هوایی، معاملات املاک به صورت حد به حد به حداقل رسیده و متراژ دقیق املاک مشخص شده است. به همین دلیل، کسری یا اضافه مساحت ملک در قولنامه‌ها به حداقل رسیده است. در پاسخ به این سؤال که اگر ملکی خریداری شده مساحت مورد نظر را نداشته باشد، چه باید کرد، می‌توان گفت در صورتی که طرفین قرارداد بیع توافق کرده‌‍اند که اطلاعات دقیقی درباره ملک داشته باشند و بعد از انعقاد قرارداد، مشخص شود که ملک تفاوتی در متراژ دارد، خریدار حق فسخ معامله را خواهد داشت.
برای مثال، اگر ملکی با متراژ ۱۰۰۰ متر موضوع قرارداد باشد و پس از انجام معامله مشخص شود که متراژ واقعی ۹۰۰ متر است، در این حالت خریدار حق دارد یا معامله را فسخ کند یا مبلغ کسری را از فروشنده دریافت کند. همچنین، در این مورد، خریدار می‌تواند علاوه بر فسخ معامله، حق مطالبه مخارج و هزینه‌های متعارف خود را نیز داشته باشد. این مسأله در مورد کسری متراژ زمین مشاع نیز به همین صورت است.
در خصوص اضافه متراژ نیز این حق فسخ برای فروشنده محفوظ است. اگر در همان مثال، ملک موضوع معامله ۱۱۰۰ متر باشد، فروشنده به موجب ماده ۳۵۵ قانون مدنی می‌تواند معامله را فسخ کند. این ماده تصریح می‌کند: «اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد و بعد معلوم شود که کمتر از آن مقدار است، مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت و اگر معلوم شود که بیشتر است، بایع می‌تواند آن را فسخ کند مگر اینکه در هر دو صورت طرفین به محاسبه زیاده یا نقیصه تراضی نمایند.»
شرایط فسخ معامله
همان‌طور که پیش‌تر گفته شد، چنانچه ملکی که موضوع معامله است دارای اختلاف متراژ باشد، با رعایت شرایط خاصی، برای طرفین حق فسخ معامله به دلیل اختلاف متراژ ایجاد خواهد شد. البته اگر طرفین قراردادی تنظیم کنند، می‌توانند به موجب ماده ۱۰ قانون مدنی حق فسخ را برای هر یک از طرفین مقرر کنند.
زمانی که ملک موضوع معامله کسری متراژ دارد، خریدار ممکن است معامله را فسخ کند. در صورتی که متراژ ملک به عنوان وصف مهم مبیع باشد، خریدار می‌تواند مبلغ کسری را از فروشنده دریافت کند؛ در این حالت، پرداخت غرامت به عهده خریدار خواهد بود. اگر ملک اضافه متراژ داشته باشد، فروشنده به موجب مواد ۳۵۵ و ۳۸۴ قانون مدنی حق فسخ خواهد داشت.
وضعیت دیگری که در اختلاف متراژ ممکن است رخ دهد، مربوط به پیش‌خرید ملک است. بر اساس ماده ۷ قانون پیش‌فروش ساختمان، اگر اضافه مساحت ملک تا ۵ درصد بیشتر از متراژ مندرج در قرارداد باشد، طرفین حق فسخ نخواهند داشت. اما اگر متراژ ملک بیش از ۵ درصد بیشتر باشد، تنها خریدار حق فسخ قرارداد را خواهد داشت. همچنین اگر کسری متراژ ملک کمتر از ۹۵ درصد مقدار توافق شده باشد، پیش‌خریدار حق فسخ قرارداد را دارد و می‌تواند خسارت وارده را بر اساس نرخ روز محاسبه و از پیش‌فروشنده دریافت کند.
شکایت از فروشنده به دلیل کسری زمین
اگر ملک موضوع معامله کسری مساحت داشته باشد، خریدار می‌تواند مطابق ماده ۳۵۵ قانون مدنی به فسخ معامله اقدام کند. اما قانون درباره دریافت غرامت یا خسارت سکوت کرده است. با این حال، در قواعد عمومی قراردادها و مواد ۲۳۵ و ۳۸۶ قانون مدنی آمده است که اگر مال موضوع معامله فاقد شرط اساسی مورد توافق باشد، ذی‌نفع حق فسخ و یا مطالبه خسارت خواهد داشت.
مطابق ماده ۳۸۶: “… بایع باید علاوه بر ثمن، مخارج معامله و مصارف متعارف را که مشتری نموده است بدهد.” بنابراین، اگر مساحت ملک از موارد اساسی توافق شده باشد و در عین حال ملک کسر مساحت داشته باشد، مشتری می‌تواند با استناد به مواد ۳۸۵ و ۳۸۶ قانون مدنی از فروشنده شکایت کرده و خسارات را مطالبه کند.
شاکی باید شکایت خود را در دادگاه محل وقوع ملک طرح کند. بدین منظور، نخست باید موضوع دعوی را تنظیم کند. در صورتی که موضوع دعوی کیفری باشد، باید شکوائیه تنظیم کند و در غیر این صورت، به طرح دادخواست با موضوع معین اقدام کند و سپس به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه نماید.
چنانچه قاضی تشخیص دهد که کسری مساحت از موارد اساسی توافق در قرارداد نبوده است، خریدار تنها حق فسخ قرارداد را خواهد داشت و نمی‌تواند درخواست خسارت نماید؛ زیرا حق شکایت از فروشنده به دلیل کسری متراژ تنها در صورتی ایجاد می‌شود که متراژ ملک وصف اساسی بوده و اگر فروشنده مانع فسخ قرارداد شود.
موارد خاص در کاستی مساحت
در امور مربوط به کسری زمین، ماده ۷ قانون پیش‌فروش ساختمان شرایط خاصی دارد. این ماده به وضوح بیان می‌کند که اگر مساحت ملک کمتر از ۹۵ درصد مقدار توافق شده باشد، پیش‌خریدار می‌تواند قرارداد را فسخ کند یا خسارت وارده را به قیمت روز محاسبه و از پیش‌فروشنده دریافت کند. اگر پیش‌فروشنده از پرداخت خسارت امتناع کند، پیش‌خریدار می‌تواند با ارائه دادخواست، کمبود متراژ زمین را ثابت کرده و خسارات خود را دریافت کند.
رای دادگاه در خصوص اختلاف مساحت ملک
در خصوص دعاوی اختلاف متراژ، باید گفت که این دعاوی ممکن است منجر به صدور آرای متفاوتی شوند. علت عمده این موضوع، ارائه مستندات و دلایل مختلف است. مستندات می‌تواند شامل اثبات اضافه متراژ ملک در قولنامه با حدود اربعه یا ارائه سند باشد.
علاوه بر شرایط فسخ معامله که در قانون آمده است، طرفین قرارداد می‌توانند در مقررات خاص خود اقدام به تنظیم شروط ضمن عقد و حق فسخ قرارداد نمایند. به عنوان مثال، می‌توانند حق فسخ را در معاملات املاک درج کنند.
رای وحدت رویه در خصوص کسری مساحت
رای وحدت رویه قضائی به رایی اطلاق می‌شود که دیوان عالی کشور برای یکسان‌سازی احکام قضائی در مسائل مشابه صادر می‌کند. متأسفانه تا به حال رای وحدت رویه‌ای در خصوص کسری مساحت مبیع صادر نشده است. برای آشنایی بیشتر با آرای مرتبط با این موضوع، در ادامه یک نمونه رای دادگاه تجدیدنظر ارائه می‌شود.
