قانون سرقفلی

قانون سرقفلی

قانون سرقفلی مغازه در سال ۵۶، محدودیت‌هایی برای موجر جهت تخلیه ملک در نظر گرفته و تصریح کرده است که سرقفلی به ملک تجاری تعلق می‌گیرد، چه این حق در قرارداد ذکر شده باشد و چه نه. این قانون در سال ۷۶ مورد بازنگری قرار گرفت و به موجب آن، اگر حق سرقفلی در قرارداد پیش‌بینی شود، مستاجر حق دارد آن را مطالبه کند.

سرقفلی یکی از اصطلاحات مهم در حوزه اجاره اماکن تجاری است. به طور کلی سرقفلی به مبلغی اطلاق می‌شود که در ابتدای انعقاد قرارداد اجاره یک ملک تجاری، مستاجر به موجر پرداخت کرده و در نهایت باعث می‌شود تا موجر متعهد شود که در پایان مدت اجاره، ملک را مجدداً به مستاجر اجاره داده و قرارداد را تمدید کند. در صورتی که موجر از این حق خود صرف‌نظر کند، باید مبلغ سرقفلی را به مستاجر بازگرداند.

برای تنظیم روابط موجر و مستاجر در زمینه سرقفلی، قانون‌گذار قوانین و مقررات متعددی وضع کرده است که به آن قانون سرقفلی گفته می‌شود. رعایت این قوانین در زمان اعمال سرقفلی بر ملک تجاری الزامی است و افراد باید با مفاد آن به خوبی آشنا باشند.

در ادامه این مقاله، بعد از معرفی قانون سرقفلی مغازه سال ۵۶، به بررسی مقررات و مندرجات قانون سال ۷۶ خواهیم پرداخت. همچنین به تغییرات قانون سرقفلی در سال ۱۴۰۲ پرداخته و در انتها امکان دانلود PDF قانون سرقفلی فراهم خواهد شد. جهت کسب اطلاعات بیشتر با ما همراه باشید.

قانون سرقفلی مغازه سال ۵۶

قوانین مربوط به سرقفلی برای اولین بار در سال ۵۶ در قانون روابط موجر و مستاجر مطرح شد. هرچند در این ماده به‌طور خاص به سرقفلی اشاره نشده، اما موجر را در زمینه تخلیه ملک تجاری محدود کرده و اصل را بر این گذاشته است که موجر حق تخلیه ملک تجاری را ندارد، مگر در صورت وجود دلایل و شرایط مشخص شده در قانون.

طبق ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۵۶، موجر می‌تواند به اختیار خود، صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند. در این حالت، دادگاه به همراه حکم فسخ، دستور تخلیه محل اجاره را صادر می‌کند و این حکم قابلیت اجرا ضد مستاجر یا متصرف را خواهد داشت. این حق در موارد زیر قابل اجراست:

۱. اگر مستاجر بدون داشتن حق انتقال به غیر، ملک را به شخص دیگری واگذار کند.
2. در صورتی که مستاجر ملک را به صورت وکالت یا نمایندگی به غیر اجاره دهد بدون اینکه وفق ماده ۱۹ قانون، با مستاجر لاحق قرارداد جدیدی تنظیم شده باشد.
3. در مواردی که حق فسخ اجاره در قرارداد مسکن برای خریدار شرط شده باشد، به شرطی که خریدار بخواهد شخصاً در آن سکونت کند یا محل را به خانواده‌اش تخصیص دهد.
4. اگر ملک مورد اجاره در معرض خرابی باشد و قابل تعمیر نباشد.
5. در صورتی که مستاجر برخلاف ما در اجاره‌نامه از ملک استفاده کند.

قانون سرقفلی سال ۷۶

قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۷۶، به‌طور خاص به مسئله سرقفلی پرداخته و به صورت صریح از این لفظ برای اشاره به موضوعات مرتبط استفاده کرده است. این قانون، برای اجاره تمامی اماکن، شامل مسکونی، تجاری و سایر انواع اجاره‌نامه‌ها، مقررات مشخصی تعیین می‌کند. قانون مزبور در واقع فصلی را به موضوع سرقفلی اختصاص داده و شامل ۶ ماده مرتبط با این موضوع است.

یکی از تفاوت‌های عمده قانون سرقفلی در سال ۷۶ با قانون سال ۵۶ در این است که برای اجاره اماکن تجاری، عمده در نظر گرفته شده و در صورت وجود سرقفلی، حق آن به مستاجر تعلق می‌گیرد. بنابراین، اگر حق سرقفلی در قرارداد ذکر نشود، مستاجر حق مطالبه آن را ندارد.

طبق ماده ۹ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶، اگر مدت اجاره به پایان برسد یا مستاجر سرقفلی را به مالک نپرداخته باشد یا کلیه حقوق ضمن عقد را استیفا کرده باشد، در زمان تخلیه عین مستاجره حق دریافت سرقفلی نخواهد داشت.

محتویات این قانون تنها برای قراردادهای اجاره‌ای که پس از سال ۷۶ منعقد شده است، قابل اعمال می‌باشد و به قراردادهای قبل از این تاریخ تسری نخواهد یافت. همچنین، آیین‌نامه اجرایی این قانون نیز به بیان جزئیات مربوط به سرقفلی پرداخته است.

قانون سرقفلی سال ۱۴۰۲

در بخش‌های پیشین مقاله، توضیحاتی درباره قانون سرقفلی سال ۵۶ و ۷۶ ارائه شد و بیان گردید که در سال ۵۶ سرقفلی به طور کلی به اجاره ملک تجاری تعلق می‌گرفت. در مقابل، در سال ۷۶ اگر این حق در قرارداد قید شده باشد، مستاجر حق سرقفلی خواهد داشت. این بخش به بررسی تغییرات قانون سرقفلی در سال ۱۴۰۲ می‌پردازد.

قانون سرقفلی سال ۱۴۰۲ از قوانین روابط موجر و مستأجر مصوب سال‌های ۵۶ و ۷۶ تبعیت می‌کند و قوانین جدیدی در این زمینه توسط نهادهای قانون‌گذاری وضع نشده است. به همین دلیل، قراردادهای اجاره و سرقفلی یک ملک تجاری که قبل از سال ۷۶ منعقد شده، تابع قانون روابط موجر و مستأجر سال ۵۶ خواهد بود و قراردادهای بعد از این تاریخ، مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۷۶ خواهند بود. لازم به ذکر است که سرقفلی به عنوان یک حق مالی قابلیت ارث بری دارد و به این حق، ارث سرقفلی گفته می‌شود.

ماده ۱۱ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۷۶ نیز این مورد را بیان کرده است: «اماکنی که قبل از تصویب این قانون به اجاره داده شده‌اند، از شمول این قانون مستثنی بوده و حسب مورد مشمول مقررات حاکم بر آن خواهند بود.» بنابراین، افراد باید برای درک کامل قانون سرقفلی سال ۱۴۰۲ به قوانین روابط موجر و مستأجر سال‌های ۵۶ و ۷۶ مراجعه کنند.