نحوه درج حق فسخ در معاملات املاک

نحوه درج حق فسخ در معاملات املاک

حق فسخ در معاملات املاک می‌تواند به صورت شفاهی یا کتبی درج شود و در صورت توافق طرفین بر فسخ، نیازی به مراجعه به دادگاه نخواهد بود. مدت زمان قانونی برای فسخ در معامله ملک بسته به دلیل آن متفاوت است و قانون به موجب خیار شرط، اجازه فسخ تا ۲۴ ساعت پس از انعقاد قرارداد را می‌دهد.

عقد بیع، به عنوان یکی از مهم‌ترین عقود لازم و معوض، در انتقال مالکیت مورد استفاده قرار می‌گیرد و بیشتر افراد حداقل یک بار در طول زندگی خود این عقد را منعقد می‌کنند و از آثار مثبت آن بهره‌مند می‌شوند.

از آنجا که عقد بیع لازم است، طرفین نمی‌توانند به دلخواه و هر زمان که بخواهند آن را برهم بزنند. همچنین مواردی مانند فوت یا جنون افراد باعث انحلال خودبه‌خود عقد نمی‌شود. به همین دلیل، قانون‌گذار نهاد حقوقی اقاله را در خصوص این عقد پیش‌بینی کرده است تا در صورت تحقق شرایط قانونی، طرفین بتوانند عقد بیع را برهم بزنند.

با توجه به پیچیدگی‌های حقوقی اقاله، در این مقاله به بررسی معنای درج حق فسخ در قراردادهای مربوط به املاک، شرایط فسخ معامله از سوی طرفین، نحوه درج حق فسخ، قانون فسخ معامله تا ۲۴ ساعت، مدت زمان قانونی برای فسخ، برهم زدن قرارداد بدون مراجعه به دادگاه، فسخ معامله به دلیل عدم پرداخت مابقی ثمن و درصد حق فسخ معامله خواهیم پرداخت.

درج حق فسخ در معاملات املاک به چه معناست؟

برای پاسخ به این سؤال که درج حق فسخ در معاملات املاک به چه معناست، لازم است مفهوم حق فسخ را از منظر قانون بررسی کنیم. طبق ماده ۲۱۹ قانون مدنی، فسخ به معنای برهم زدن عقد و معامله به صورت یک طرفه و بدون نیاز به توافق طرف دیگری است.

موارد ایجاد فسخ به صورت یک طرفه شامل وجود یک یا چند خیار قانونی (مانند خیار تأخیر ثمن، خیار مجلس، خیار غبن، خیار تبعض صفقه، خیار تدلیس و…) یا درج حق فسخ در قرارداد برای مدت معین تحت عنوان خیار شرط است.

بنابراین، اگر در قرارداد کتبی یا شفاهی مربوط به معامله ملک، به موجب پذیرش خیار شرط، به یکی یا هر دو طرف این حق داده شود که در مدت معین بتوانند معامله را به‌طور یک‌طرفه برهم بزنند، درج حق فسخ محقق شده است.

شایان ذکر است که در صورت عدم اسقاط خیارات قانونی، طرفین حق اعمال آن‌ها را خواهند داشت و از این رو، عبارت “اسقاط کافه خیارات، ولو خیار غبن فاحش”، بهتر است در قراردادهای ملکی یا سایر قراردادها درج نگردد.

شرایط فسخ معامله از طرف متعاملین

طبق ماده ۲۱۹ قانون مدنی، شرایط فسخ معامله از طرف متعاملین به‌صورت یک‌طرفه، وجود علت قانونی است. این علت قانونی می‌تواند شامل حق فسخ در قرارداد یا تحقق شرایط اعمال یکی از خیارات قانونی باشد.

بر این اساس، شرایط فسخ معامله از طرف متعاملین عبارتند از:

۱. انعقاد صحیح و قانونی معامله؛ وجود اهلیت در طرف درخواست‌کننده فسخ و برخورداری از مدارک لازم.
2. اعلام و اظهار فسخ به طرف دیگر از طریق ارسال اظهارنامه، به صورت شفاهی یا هر روش دیگری.
3. وجود حق فسخ در قرارداد به‌موجب خیار شرط یا تحقق شرایط برای استفاده از خیارات قانونی، به‌شرط اینکه طرفین این خیارات را از خود سلب نکرده باشند.

نحوه درج حق فسخ در معاملات املاک

نحوه درج حق فسخ در معاملات املاک می‌تواند به صورت شفاهی یا کتبی باشد. در مواردی که قرارداد کتبی الزامی نیست، طرفین می‌توانند به‌صورت شفاهی قرارداد را منعقد کنند و حق فسخ را پیش‌بینی کرده و بر پذیرش آن توافق کنند.

اگر درج حق فسخ به‌صورت کتبی باشد، این کار می‌تواند در بخش شروط ضمن قرارداد کتبی یا دست‌نویس انجام شود. طرفین می‌توانند آن را امضا کرده و انگشت بزنند تا رضایت خود را نسبت به پذیرش حق فسخ ابراز کنند، یا اینکه قرارداد را در دفتر املاک یا دفترخانه تنظیم کرده و دفتردار یا بنگاه‌دار شرایط حق فسخ را در قرارداد بنویسد و پس از مطالعه طرفین، آن را امضا کنند.

قانون فسخ معامله تا ۲۴ ساعت

منظور از فسخ معامله تا ۲۴ ساعت، این است که طرفین عقد می‌توانند ظرف ۲۴ ساعت از تاریخ انعقاد قرارداد مربوط به عقود معین یا نامعین، به‌صورت یک‌طرفه معاملۀ خود را برهم بزنند.

با اینکه در قوانین مدنی به‌صراحت خیار و حق قانونی تحت عنوان فسخ معامله در ۲۴ ساعت پیش‌بینی نکرده‌اند، این امکان تنها در صورتی وجود دارد که:

– طرفین در هنگام انعقاد قرارداد، به‌صورت خیار شرط، امکان فسخ تا ۲۴ ساعت پس از قرار را پیش‌بینی کرده باشند؛ یا
– چنین عرفی در محل وجود داشته باشد که هر دو طرف از آن آگاه باشند و با علم به این موضوع معامله را انجام دهند.

مدت زمان قانونی فسخ معامله ملک

مدت زمان برای برهم زدن معالات مربوط به املاک بسته به خیارات قانونی مورد استفاده برای فسخ معامله متفاوت است و لذا نمی‌توان از مدت دقیقی سخن گفت.

بر اساس ماده ۴۵۶ قانون مدنی، به جز خیار حیوان، تمامی خیارات قانونی، شامل خیار مجلس، خیار شرط، خیار تأخیر ثمن، خیار رویت و تخلف وصف، خیار غبن، خیار عیب، خیار تدلیس و خیار تبعض صفقه، در معاملات ملکی قابل اعمال هستند.

مدت زمان قانونی فسخ معامله از سوی خیار مجلس بعد از انعقاد قرارداد و تا زمانی که طرفین در مجلس حضور دارند، خواهد بود.

مدت زمان قانونی فسخ معامله به‌موجب خیار شرط بستگی به توافق میان طرفین دارد که می‌تواند از چند ساعت تا چند روز متغیر باشد.

مدت زمان قانونی فسخ معامله به‌موجب خیارات عیب، غبن، تدلیس و رویت باید بلافاصله پس از آگاهی از نقص، عیب یا غبن مورد درخواست قرار گیرد.

مدت زمان لازم برای فسخ معامله به‌موجب خیار تبعض صفقه، پس از اطلاع از باطل شدن یکی از اجزای معامله است. با اینکه اعمال این خیار فوری نیست، اما مهلتی نباید بگذرد که به‌عنوان پذیرش تلقی شود.

مدت زمان قانونی فسخ معامله به‌موجب خیار تأخیر ثمن، سه روز از تاریخ معاملات ملک خواهد بود، به شرط اینکه ثمن پرداختی معین نشده باشد و در این مدت نه بایع مبیع را تسلیم کرده و نه مشتری تمام ثمن را پرداخت کند. این خیار تنها مختص فروشنده است.

فسخ قرارداد بدون مراجعه به دادگاه

فسخ قرارداد با استفاده از خیارات قانونی یا حق فسخ پیش‌بینی شده در قراردادها، نیازی به مراجعه به دادگاه ندارد. طرفین می‌توانند با ارسال اظهارنامه یا اعلام شفاهی، فسخ قرارداد به موجب خیارات قانونی را اعلام کنند.

اگر طرفین نتوانند درباره فسخ قرارداد به توافق برسند یا نیاز به صدور حکمی برای ابطال معامله باشد، باید از طریق دادگاه اقدام شود. مراحل آن به شرح زیر است:

اولاً، شخص متقاضی فسخ باید به دفاتر قضایی مراجعه کند یا از سامانه adliran.ir برای تشکیل حساب کاربری ثنا استفاده کند. سپس، دادخواست صدور حکم به فسخ قرارداد را تنظیم کرده و فایل آن را ذخیره کند. در نهایت، به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کرده و پس از پرداخت هزینه‌ها، اقدام به ثبت و ارسال دادخواست به مرجع صالح کند.

فسخ معامله به دلیل عدم پرداخت مابقی ثمن

درخصوص فسخ معامله به دلیل عدم پرداخت مابقی ثمن، باید به ماده ۴۰۲ قانون مدنی که خیار تأخیر ثمن را توضیح می‌دهد، مراجعه کرد. این ماده بیان می‌دارد که: “هرگاه مبیع، عین خارجی و یا در حکم آن بوده و برای پرداخت ثمن یا تسلیم مبیع، اجلی تعیین نشده باشد، اگر سه روز از تاریخ بیع بگذرد و در این مدت نه بایع، مبیع را تسلیم کند و نه مشتری، تمام ثمن را به بایع بدهد، بایع مختار در فسخ معامله خواهد بود.”

برای فسخ معامله به دلیل عدم پرداخت مابقی ثمن، شرایط زیر باید رعایت شود:

۱. موضوع قرارداد باید عین خارجی یا مشابه آن باشد؛
2. برای تحویل موضوع عقد یا پرداخت ثمن به‌روشنی تعیین نشده باشد؛
3. سه روز از تاریخ بیع بگذرد و در این مدت، نه بایع مبیع را به مشتری تحویل دهد و نه مشتری، تمام ثمن را پرداخت کند.

توجه داشته باشید که خیار تأخیر ثمن ویژه فروشنده است و با تحقق شرایط ذکر شده در بالا، بایع دارای اختیار در فسخ معامله خواهد بود.

حق فسخ معامله چند درصد است؟

در بخش‌های قبلی، نحوه درج حق فسخ، شرایط و مراحل اعمال آن ذکر شد. در این بخش، به پرسش رایج درباره درصد حق فسخ معامله پاسخ می‌دهیم.

محاسبه درصد حق فسخ میان حق الزحمه مشاور املاک، بر اساس نرخ کمیسیون املاک و حق فسخ مندرج در قرارداد که باید پرداخت شود، ممکن است.

حق الزحمه مشاور املاک در معاملات زیر ۵۰۰ میلیون تومان به مجموع ۰.۵ درصد ارزش منطقه‌ای ملک و در معاملات بالای ۵۰۰ میلیون تومان به میزان ۰.۲۵ درصد مازاد بر کمیسیون مصوب تعلق می‌گیرد. در موارد فسخ قرارداد، فسخ‌کننده ملزم به پرداخت کل کمیسیون به بنگاه است.

درصد حق فسخ مندرج در قرارداد نیز کاملاً وابسته به توافق طرفین است و معمولاً این مقدار بین ۱۰ تا ۲۰ درصد مبلغ قرارداد پیش‌بینی می‌شود. اگر چنین موردی پیش‌بینی نشود و خسارتی ناشی از فسخ به طرف دیگر وارد گردد، طرفین می‌توانند از دادگاه برای محاسبه ضرر و زیان درخواست کنند.