نکات حقوقی خرید زمین
نکات حقوقی خرید زمین
نکات حقوقی خرید زمین به سه دسته تقسیم می‌شود: نکات قبل از انعقاد معامله، در زمان تنظیم قرارداد و پس از آن، همچنین در زمان تحویل زمین. برای نمونه، یکی از مهم‌ترین شرایط قبل از خرید این است که خریدار باید هویت مالک زمین را بررسی کند و از به نام بودن سند رسمی زمین اطمینان حاصل نماید.
خرید زمین و ملک یکی از مطمئن‌ترین و سودآورترین روش‌های سرمایه‌گذاری در بازار محسوب می‌شود. فرآیند خرید زمین مستلزم تحقیق، ارزیابی و شناخت نکات حقوقی مربوط به خرید ملک در مراحل مختلف آن است.
با توجه به وجود کلاهبرداری‌ها در بازار مسکن و پیچیدگی‌های فرآیند خرید زمین، افرادی که به خرید ملک علاقمند هستند باید به اطلاعات دقیقی درباره جزئیات و نکات حقوقی خرید زمین دست یابند. عدم آگاهی از این موارد ممکن است منجر به تشکیل پرونده‌های حقوقی در دادگاه شود.
به همین دلیل، در ادامه مقاله، به بررسی نکات حقوقی خرید زمین قبل از معامله و در زمان تنظیم قرارداد خواهیم پرداخت. همچنین به نکات حقوقی بعد از انعقاد قرارداد، شرایط و قوانین خرید ملک را بررسی خواهیم کرد.
نکات حقوقی خرید زمین قبل از معامله
طبق ماده ۳۳۸ قانون مدنی، بیع به معنای تملیک عین به عوض معلوم است. این عین می‌تواند شامل زمین باشد. با اینکه خرید زمین ممکن است یک سرمایه‌گذاری مؤثر باشد، اما عدم آگاهی از نکات حقوقی ممکن است خریدار را در دام کلاهبرداران بیاندازد. به همین دلیل، در این بخش به بررسی نکات حقوقی خرید زمین قبل از معامله می‌پردازیم.
نخستین نکته این است که خریدار باید برای مشاوره خرید زمین، به یک مشاور املاک معتبر مراجعه نماید، زیرا بسیاری از کلاهبرداری‌ها در این حوزه از سوی مشاوران املاک انجام می‌شود. هر مشاور باید دارای مجوز از اتحادیه مشاوران املاک باشد تا صحت عملکرد او تأیید شود. بنابراین، خریداران باید قبل از اقدام به خرید، از معتبر بودن بنگاه و مشاور اطمینان حاصل کنند.
نکته دیگری که باید در نظر داشت این است که خریدار باید زمین مورد نظر را به‌طور حضوری بررسی کند. بسیاری از افراد صرفاً به‌دلیل شنیدن توضیحات درباره زمین و بدون توجه به کاربری واقعی آن اقدام به خرید می‌کنند و پس از معامله متوجه می‌شوند که زمین ویژگی‌های مزبور را ندارد یا کاربری آن مناسب مقاصد آنها نیست. بنابراین، لازم است مراحل استعلام زمین با توجه به نوع سند (رسمی یا قولنامه‌ای) انجام شود.
مهم‌ترین نکته این است که خریدار باید صحت هویت فروشنده را تأیید کند و مطمئن شود که زمین تحت مالکیت او قرار دارد و سند رسمی به نام فروشنده صادر شده است. اگر معامله با فرد حقوقی انجام می‌شود، لازم است مدارک وکالت‌نامه و نمایندگی وی بررسی شود تا از هرگونه سوء استفاده جلوگیری شود.
همچنین، توصیه می‌شود قبل از خرید، امکاناتی همچون آب، برق و گاز را بررسی کرده و اگر زمین وراثتی است، توافق تمامی ورثه به فروش آن بر اساس گواهی انحصار وراثت حاصل شود.
نکات حقوقی خرید زمین هنگام تنظیم قرارداد
در بخش قبلی، به نکات حقوقی خرید زمین قبل از معامله پرداختیم و تأکید شد که صحت هویت فروشنده باید ارزیابی شود. اکنون به نکات حقوقی خرید زمین هنگام تنظیم قرارداد خواهیم پرداخت.
مهم‌ترین نکته در این مرحله این است که طرفین معامله باید دارای اهلیت قانونی برای انجام معامله باشند. اهلیت به معنای بالغ، عاقل و رشید بودن طرفین است. عدم وجود هر یک از این شرایط ممکن است منجر به بطلان یا عدم نفوذ قرارداد خرید زمین شود. همچنین طبق ماده ۳۴۵ قانون مدنی، هر یک از بایع و مشتری باید علاوه بر داشتن اهلیت، برای تصرف در مبیع یا ثمن نیز اهلیت داشته باشند.
دیگر نکته حقوقی در زمان تنظیم قرارداد این است که خرید و فروش باید در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسد. این کار موجب اطمینان از مالکیت زمین و جلوگیری از بروز اعتراضات بعدی خواهد شد. به خریداران توصیه می‌شود از انعقاد قرارداد به صورت قولنامه‌ای پرهیز کنند، زیرا قولنامه‌ها سندی عادی به شمار می‌روند و اعتبار سند رسمی ندارند.
دفاتر اسناد رسمی بر اساس قوانین و از طریق سامانه‌های اینترنتی به اطلاعات هویتی فروشنده و وضعیت ممنوع المعامله بودن یا نبودن طرفین و بازداشت بودن ملک دسترسی دارند و می‌توانند اخطارات لازم را قبل از انعقاد معامله به طرفین ارائه دهند. به این ترتیب، خریداران می‌توانند با پرداخت حق‌التحریر دفاتر اسناد رسمی، سند را در این مکان‌ها تنظیم کنند.
نکته دیگری که باید به آن توجه شود این است که قرارداد بین طرفین باید مطابق با مقررات به‌صورت جامع نوشته شود. طرفین باید ترتیبات پرداخت مبلغ معامله را بر اساس یک جدول زمانی تنظیم کنند، زمان دقیق تحویل زمین را تعیین کرده و برای تخلف از اجرای تعهدات ضمانت‌های مناسب و مؤثر در نظر بگیرند.
نکات حقوقی خرید زمین بعد از قرارداد
پس از خرید و فروش زمین و ملک، آشنایی با نکات حقوقی مرتبط با آن ضروری است. در این بخش، نکات حقوقی خرید زمین پس از قرارداد را بررسی می‌کنیم.
یکی از نکات مهم بعد از عقد، این است که زمین باید به مشتری تسلیم شود. مطابق با ماده ۳۶۷ قانون مدنی، تسلیم به معنای انتقال مبیع به تصرف مشتری به نحوی است که او قادر به انجام تصرفات و انتفاع از آن باشد. تسلیم هنگامی محقق می‌شود که مبیع در اختیار مشتری قرار گیرد، حتی اگر او هنوز آن را عملاً تصرف نکرده باشد.
طبق ماده ۳۹۴ قانون مدنی، خریدار نیز موظف است ثمن را در موعد مقرر و مطابق شرایط مندرج در قرارداد پرداخت کند. همچنین، در صورتی که شرایط قانونی فراهم باشد، هر یک از خریدار و فروشنده می‌توانند از حق فسخ قرارداد استفاده کنند که به آن خیار فسخ می‌گویند.
خیارات به موجب ماده ۳۹۶ قانون مدنی شامل خیار مجلس، خیار حیوان، خیار شرط، خیار تأخیر ثمن، خیار رویت و تخلف وصف، خیار غبن، خیار عیب، خیار تدلیس و خیار تبعض صفقه می‌شود. لازم به ذکر است که استفاده از خیارات منوط به وجود شرایط خاص آنها و عدم سلب کافه خیارات در متن قرارداد است. بسیاری از حقوقدانان معتقدند که خیار تدلیس و خیار غبن (نوع افحش) حتی در صورت درج عبارت “اسقاط کافه خیارات”، قابل اسقاط نیستند.
شرایط و قوانین خرید زمین
در بخش‌های قبلی مقاله، به نکات حقوقی خرید زمین قبل از معامله، هنگام انعقاد قرارداد و بعد از آن پرداخته شد. در این بخش، شرایط و قوانین خرید زمین را بررسی می‌کنیم.
از آنجایی که خرید زمین به نوعی معامله بیع محسوب می‌شود، لازم است که طرفین قرارداد مواد مرتبط با این مقوله را در قانون مدنی (به‌ویژه مواد ۳۳۸ تا ۴۶۵) رعایت کنند. به عنوان مثال، طبق ماده ۳۵۲ قانون مدنی، خرید و فروش زمین به صورت فضولی نافذ نیست، مگر آنکه مالک، این معامله را تأیید کند.
دیگر شرایط و قوانین مرتبط با خرید زمین، شامل قانون ثبت اسناد و املاک کشور می‌شود. طبق ماده ۲۲ این قانون، ملکی که طبق قانون در دفتر املاک ثبت شده باشد، تنها مالک را که ملک به نام او ثبت شده یا کسی که ملک به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک ثبت شده است، معتبر می‌سازد.
