تفاوت حکم تخلیه با دستور تخلیه
تفاوت حکم تخلیه با دستور تخلیه
تفاوت بین حکم تخلیه و دستور تخلیه به این شکل است که دستور تخلیه زمانی صادر می‌شود که قرارداد اجاره بر اساس قانون تنظیم شده و شرایط آن به درستی رعایت شده باشد. در مقابل، حکم تخلیه در زمانی صادر می‌شود که شرایط قانونی مانند کتبی بودن اجاره‌نامه یا وجود شاهد رعایت نشده و در این صورت، موجر ناچار است تا برای ابطال، درخواست دادخواست ارائه دهد.
برای مشاوره درباره تفاوت حکم تخلیه و دستور تخلیه
به‌طور کلی، در رابطه با تفاوت حکم تخلیه و دستور تخلیه، هر دو مفهوم به نفع موجر است، به ویژه در صورتی که مستاجری از تخلیه ملک پس از پایان قرارداد اجاره سرباز بزند. در نهایت، هر دوی این موارد به درخواست موجر صادر شده و مستاجر را به تخلیه ملک ملزم می‌کند.
بسیاری از افراد تصور می‌کنند که حکم تخلیه و دستور تخلیه یکسان هستند؛ در حالی که قانون‌گذار به‌وضوح بین این دو مفهوم تمایز قائل شده و احکام و قوانین متفاوتی برای هر یک در نظر گرفته است. بنابراین، آشنایی با این قوانین و تفاوت‌هایشان برای موجر و مستاجر اهمیت دارد.
در این مقاله، پس از تعریف و توضیح حکم تخلیه و دستور تخلیه، به بررسی تفاوت‌های آن‌ها از نظر شرایط صدور، نحوه اجرا، طرفین دعوا، مراجع صالح رسیدگی و نحوه جبران خسارت خواهیم پرداخت.
حکم تخلیه و دستور تخلیه چیست؟
حکم تخلیه به مجوزی اشاره دارد که به درخواست موجر در زمان انقضا قرارداد اجاره صادر می‌شود و به او این اختیار را می‌دهد که مستاجر را ملزم به تخلیه ملک مسکونی یا تجاری کند. زمانی که مدت اجاره به پایان نمی‌رسد یا اجاره‌نامه در دو نسخه تنظیم نشده و شاهد نداشته باشد، مالک باید برای تخلیه ملک، دادخواستی به شورای حل اختلاف یا دادگاه محل وقوع ملک ارائه دهد.
در واقع، رایج‌ترین مصداق حکم تخلیه، قرارداد اجاره است، اما برخی از قراردادها مشمول دستور تخلیه نمی‌شوند. در این حالت، به علت عدم وجود شرایط لازم، مالک باید با مراجعه به دادگاه یا شورای حل اختلاف درخواست تخلیه ید نماید.
دستور تخلیه مستند به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ است و این حق را به موجر می‌دهد که در صورتی که مدت اجاره مستاجر به پایان رسیده و او از تخلیه خودداری کند، درخواست صادر کردن دستور تخلیه را مطرح کند. لازم به ذکر است دعوای دستور تخلیه از دعاوی غیرمالی به شمار می‌آید.
تفاوت حکم تخلیه و دستور تخلیه در شرایط صدور
مهم‌ترین تفاوت حکم تخلیه و دستور تخلیه در شرایطی است که برای هر کدام تعیین شده است. قانون‌گذار برای دستور تخلیه شرایط خاصی را تحت قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ مشخص کرده است. برای اینکه امکان درخواست و صدور دستور تخلیه فراهم شود، شرایط زیر باید برآورده گردد:
– قرارداد اجاره باید به‌صورت مکتوب باشد.
– این قرارداد مربوط به اماکن غیرتجاری یا تجاری و فاقد سرقفلی باشد.
– دو شاهد زیر قرارداد اجاره را امضاء کرده باشند.
– مدت اجاره به پایان رسیده باشد.
– قرارداد اجاره در دو نسخه تنظیم و امضا شده باشد.
در صورتی که اجاره‌نامه به شکل شفاهی تنظیم شود، واژه سرقفلی در آن قید شود و یا قرارداد به‌علاوه شاهد امضاء نشده باشد، مالک (موجر) نمی‌تواند از دستور تخلیه استفاده کند و باید از طریق حکم تخلیه اقدام کند.
تفاوت حکم تخلیه و دستور تخلیه در طرفین دعوا
در بخش قبلی مقاله به تعریف حکم تخلیه و دستور تخلیه پرداخته و تفاوت آن‌ها در شرایط صدور توضیح داده شد. در این بخش، به بررسی تفاوت حکم تخلیه و دستور تخلیه در طرفین دعوا خواهیم پرداخت.
یکی از مهم‌ترین شرایط صحت قرارداد اجاره، مشخص بودن مدت زمان آن است که باید صراحتاً در قرارداد آمده باشد. طبق ماده ۴۷۴ قانون مدنی، در صورتی که موجر به مستاجر اختیار اجاره عین مستاجره را دهد، او می‌تواند منافع آن عین را به دیگری تحت عنوان قرارداد اجاره منتقل کند. مستاجر در این قرارداد جدید، به عنوان مالک منافع عین مستاجره شناخته می‌شود.
به‌طور کلی، تفاوت حکم تخلیه و دستور تخلیه در طرفین دعوا به قرارداد اجاره‌ای که منعقد شده مربوط می‌شود. در هر دو حالت، اینکه چه کسی موجر باشد اهمیت دارد. موجر می‌تواند مالک عین یا مالک منفعت باشد و بر اساس مالکیت خود اقدام به انعقاد قرارداد اجاره نماید.
تفاوت حکم تخلیه و دستور تخلیه در مرجع صالح به رسیدگی
مرجع صالح برای رسیدگی به حکم تخلیه و دستور تخلیه، چه به صورت عادی و چه رسمی، بر اساس بند ب ماده ۹ قانون شورای حل اختلاف، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک است. برای اجاره‌نامه‌هایی که برای سال ۱۳۵۶ یا قبل از آن تنظیم شده‌اند، نمی‌توان به شورا مراجعه کرد و در این حالت، باید به دادگاه صالح مراجعه کرد.
در حکم تخلیه، باید بین قراردادهایی که در آن سرقفلی پیش‌بینی شده و آن‌هایی که فاقد آن هستند تمایز قائل شد. اگر قراردادی که بین موجر و مستاجر منعقد شده است فاقد حق سرقفلی باشد، مرجع صالح برای رسیدگی به حکم تخلیه شورای حل اختلاف خواهد بود. این حکم قابل تجدیدنظر و از نوع غیابی نیز مستثنی است.
اما اگر در قرارداد حق سرقفلی ذکر شده باشد، مرجع صالح دادگاه محل وقوع ملک خواهد بود.
تفاوت حکم تخلیه و دستور تخلیه در نحوه اجرا
برای بیان تفاوت حکم تخلیه و دستور تخلیه در نحوه اجرا، ابتدا باید گفت صدور اجرائیه نیازمند درخواست موجر است و این شرایط تنها در حکم تخلیه امکان‌پذیر است. تا زمانی که مالک (چه مالک عین یا مالک منفعت) درخواست اجرائیه ندهد، این اداری صادر نخواهد شد.
در حکم تخلیه، پس از صدور رأی و قطعی شدن آن، به درخواست موجر اجرائیه صادر می‌شود و مستاجر موظف است در ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ آن ملک را تخلیه کند. اگر مستاجر از این کار سر باز بزند، دادگاه به عنوان مرجع صالح به تخلیه ملک اقدام خواهد کرد و این کار فقط در صورتی انجام می‌شود که مبلغ ودیعه به حساب دادگستری واریز شده باشد.
در صدور دستور تخلیه، مأمور ابلاغ باید ظرف ۲۴ ساعت دستور را به مستاجر ابلاغ کرده و رسید آن را دریافت کند. اگر مستاجر از دادن رسید امتناع کند، باید این امر را در نامه ابلاغ قید کند و ظرف ۳ روز نسبت به اجرای دستور تخلیه اقدام کند.
تفاوت حکم تخلیه و دستور تخلیه در نحوه جبران خسارت
در قرارداد اجاره‌ای که برای مدت مشخص منعقد می‌شود، مستاجر صاحب منافع عین است و می‌تواند در آن دخل و تصرف داشته باشد تا جایی که منجر به تلف عین نشود. در مورد تفاوت حکم تخلیه و دستور تخلیه در نحوه جبران خسارت، اگر در زمان تصرف مستاجر یا در هنگام تحقق حق قانونی اجاره، خسارتی به عین مستاجره وارد شود، مستاجر ملزم به جبران آن خواهد بود.
در حکم تخلیه، اگر حق سرقفلی در قرارداد اجاره ذکر شده باشد، می‌توان ضمن درخواست تخلیه، تقاضای مطالبه اجور معوقه و جبران خسارت نیز مطرح کرد. درصورتی‌که حق سرقفلی در قرارداد درج نشده باشد، می‌توان پس از صدور حکم تخلیه درخواست اجور معوقه و خسارت را طلب کرد.
در دستور تخلیه، اگر خسارتی از سوی مستاجر به‌عنوان مالک (چه عین و چه منفعت) به عین مستاجره وارد شود یا مستاجر نسبت به پرداخت قبوض آب، برق، تلفن، گاز و شارژ ساختمان از خودداری کند، باید در درخواست جداگانه، ضرر، زیان و بدهی خود را مطالبه کرده و اطلاعات پرونده را به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک ارائه دهد، تا مبلغ ودیعه به مستاجر بازگردانده نشود.
