«بسمالله الرحمن الرحیم…
بحث را ادامه میدهیم…
همکارانِ ارجمند، در جلساتِ گذشته، ما از گردنهیِ صعبالعبورِ “مالکیت” عبور کردیم… فرضِ ما بر این است که شما توانستهاید مالکیتِ رسمیِ موکل را با سندِ ثبتی یا حکمِ قطعیِ دادگاه اثبات کنید.
اما آیا صرفِ مالکیتِ خواهان، برای صدورِ حکمِ خلعِ ید کافی است؟… قطعاً خیر!
شما باید دو رکنِ دیگر را هم با ادلهیِ متقن اثبات کنید:
۱. تَصَرُّفِ خوانده (سلطهیِ مادی بر ملک)
۲. عُدوانی و غاصبانه بودنِ این تصرف
اجازه بدهید این دو رکن را با نگاهِ تحلیلی و موشکافانه بررسی کنیم.
[مبحث اول: رکنِ تَصَرُّف (اثباتِ سلطهیِ مادی)]
منظور از تصرف در دعوای خلعِ ید چیست؟…
در اینجا، تصرف به معنایِ “استیلا و سلطهیِ عرفی” بر مال است… یعنی خوانده باید عملاً مانعِ استفادهیِ مالک شده باشد.
دقت بفرمایید!… این سلطه لزوماً به معنایِ سکونتِ دائمی یا حضورِ فیزیکیِ شبانهروزی نیست…
مثلاً، اگر شخصی دربِ یک باغ را قفل کرده باشد و کلیدش را در جیبش گذاشته باشد، حتی اگر سالی یک بار هم به آن باغ سر نزند، از نظرِ حقوقی “متصرف” محسوب میشود… چرا؟… چون سلطهیِ انحصاری دارد و مانعِ ورودِ مالک شده است.
چالشِ فنی اول: ملاکِ زمانیِ تصرف
یکی از سوالاتِ بسیار ظریف و فنی که در دادرسیها مطرح میشود، این است:
“ملاکِ احرازِ تصرفِ خوانده، چه زمانی است؟… آیا زمانِ تقدیمِ دادخواست ملاک است؟… یا زمانِ صدورِ رأی؟… یا زمانِ اجرایِ حکم؟”
تصور کنید شما امروز علیه آقای “الف” دادخواستِ خلعِ ید میدهید… چون آقای “الف” در ملک نشسته است.
اما پروسهیِ دادرسیِ ما طولانی است… شش ماه، یک سال طول میکشد…
در این مدت، آقای “الف” زرنگی میکند و ملک را تخلیه میکند و میدهد به برادرش آقای “ب”…
حالا روزِ جلسه دادگاه، آقای “الف” میآید و میگوید: “جناب قاضی! من که کارهای نیستم… من اصلاً در ملک نیستم… بروید یقهِ متصرفِ فعلی را بگیرید!”
تکلیف چیست؟… آیا دعوایِ شما باید رد شود؟… آیا باید دادخواستِ جدید بدهید؟
پاسخِ حقوقی و رویهیِ قضایی قاطعانه میگوید: “ملاکِ تصرف، زمانِ تقدیمِ دادخواست است.”
این یک اصلِ بسیار مهم در آیینِ دادرسی است: “تثبیتِ دعوا در زمانِ اقامه”.
اگر در لحظهای که شما دکمهِ ثبتِ دادخواست را در دفترِ خدماتِ قضایی زدید، آقای “الف” متصرف بوده، پس دعوا درست اقامه شده و او “خواندهِ دعوا” است.
تغییراتِ بعدی در وضعیتِ تصرف، تأثیری در سرنوشتِ دعوا ندارد.
ضمانتِ اجرایِ این قاعده کجاست؟
ممکن است بگویید: “خب استاد، حکم علیه الف صادر شد… اما الان ب در ملک نشسته… من این حکم را چطور اجرا کنم؟”
قانونگذارِ هوشمند، این حفره را پیشبینی کرده است…
لطفاً به ماده ۴۴ قانونِ اجرایِ احکامِ مدنی (Ghanoon-e Ejray-e Ahkam-e Madani) دقت کنید… این ماده، شاهکلیدِ حلِ این مشکل است.
ماده ۴۴ میگوید:
“اگر عینِ محکومبه در تصرفِ کسی غیر از محکومعلیه باشد، این امر مانعِ اقداماتِ اجرایی نیست… مگر اینکه آن شخصِ ثالث، مدعیِ حقی باشد…”
تحلیلِ حقوقیِ این ماده چیست؟
یعنی وقتی شما حکمِ قطعیِ خلعِ ید علیه آقای “الف” گرفتید، این حکم یک قدرتِ مطلق دارد… مأمورِ اجرا (دادوَرْز) به ملک مراجعه میکند و هر کسی را که آنجا باشد بیرون میکند… خواه “الف” باشد، خواه “ب”، خواه “ج”…
بنابراین، نگرانِ جابهجاییِ ید و دستبهدست شدنِ ملک در حینِ دادرسی نباشید.
[مبحث دوم: اَدلّهیِ اثباتِ تصرف (چگونه دستِ قاضی را پر کنیم؟)]
خب… حالا که اهمیتِ تصرف را فهمیدیم، سوالِ عملی این است: چطور این تصرف را برایِ قاضی “محرز” کنیم؟
میدانید که در حقوق، “اثبات” مهمتر از “ثبوت” است… حق گرفتنی است، دادنی نیست.
شما باید با دستِ پر به دادگاه بروید.
روشِ اول و طلایی: تأمینِ دلیل (Tamin-e Dalil)
من همیشه به کارآموزانم توصیه میکنم: “قبل از اینکه دعوایِ ماهویِ خلعِ ید را ثبت کنید، اول یک دادخواستِ تأمینِ دلیل به شورایِ حلِ اختلاف بدهید.”
چرا؟…
چون تأمینِ دلیل، یعنی “حفظ و صورتبرداریِ وضعیتِ موجود”.
عضوِ مجریِ قرارِ شورا به همراهِ کارشناس به محل میروند… زنگِ در را میزنند… میبینند آقای “الف” در را باز کرد… داخلِ خانه مبلمان و اثاثیهیِ آقای “الف” است…
همین مشاهدات در “صورتمجلسِ تأمینِ دلیل” قید میشود.
این صورتمجلس، یک سندِ رسمی و غیرقابلِ انکار است که ثابت میکند در فلان تاریخ، آقای “الف” متصرف بوده است… وقتی این را ضمیمهیِ دادخواستِ خلعِ ید کنید، ۵۰ درصدِ راه را رفتهاید.
روشِ دوم: مُعایِنهِ مَحَل و تحقیقِ مَحَلّی
اگر به هر دلیلی تأمینِ دلیل نکردید، حتماً در دادخواست، در ستونِ دلایل و منضمات، این عبارت را بنویسید:
“عنداللزوم، جلبِ نظرِ کارشناسِ رسمی، معاینهیِ محل و تحقیقِ محلی”
اگر خوانده در جلسه اول تصرفش را انکار کرد، شما بلافاصله به دادگاه میگویید: “ریاستِ محترم، استدعا دارم قرارِ معاینه محل و تحقیقِ محلی صادر بفرمایید.”
قاضی دستور میدهد مدیرِ دفتر یا دادورز به محل برود و از همسایهها، کسبهیِ محل و مطلعین تحقیق کند که چه کسی در این ملک ساکن است.
روشِ سوم: اقرارِ ضمنی یا صریح
گاهی اوقات، خوانده در جلسه اول میآید و دفاعیاتِ ناشیانهای میکند که عملاً “اقرار به تصرف” است.
مثلاً میگوید: “جناب قاضی، بله من آنجا هستم، ولی من پولش را دادهام!”… یا “من آنجا هستم ولی خودم تعمیرش کردهام!”…
همین که میگوید “من هستم”، یعنی رکنِ تصرف محرز شده است… شما باید با هوشمندی، فوراً این اظهارات را در صورتجلسه قید کنید و امضا بگیرید.
[مبحث سوم: تحلیلِ رکنِ عُدوان (قلبِ تپندهیِ دعوای خلع ید)]
بسیار خب… مالکیت ثابت شد… تصرف هم ثابت شد… آیا کار تمام است؟… خیر!
مهمترین و چالشبرانگیزترین بخشِ بحث اینجاست:
“اثباتِ غیرمجاز بودن و غاصبانه بودنِ تصرف”
برای درکِ عمیقِ این رکن، باید برویم سراغِ ماده ۳۰۸ قانونِ مدنی.
قانونگذار در این ماده، تعریفی از غصب ارائه داده که شاید کوتاهترین و در عینِ حال، پرمغزترین تعریفِ حقوقی باشد:
“غَصب (Ghasb)، اِستیلا بر حقِّ غیر است به نحوِ عُدوان.”
اما دوستانِ دقت کنید… قانونگذار بلافاصله در جملهیِ دوم، دامنهیِ غصب را گسترش داده و یک حکمِ تکمیلیِ بسیار مهم صادر کرده است:
“اِثباتِ یَد بر مالِ غیر بدونِ مجوّز هم در حُکمِ غَصب است.”
این تفکیکِ “غصب” و “در حکمِ غصب”، برای ما وکلا چه فایدهای دارد؟…
فایدهاش این است که به ما میگوید: برای خلعِ ید، لازم نیست حتماً ورودِ اولیهِ شخص، با زور و قهر و غلبه باشد!
ما دو حالت داریم:
حالتِ اول: غصبِ آشکار (شروع به نحوِ عدوان)
این همان حالتی است که شخصی بدونِ هیچ اجازهای، قفلِ در را میشکند و واردِ ملک میشود… یا زمینِ کشاورزیِ شما را شبانه تصرف میکند و شخم میزند.
اینجا تکلیف روشن است… هم شروعش نامشروع بوده، هم ادامهاش.
حالتِ دوم: تبدیلِ یَدِ امانی به یَدِ ضمانی (شروعِ مجاز، بقایِ غیرمجاز)
این حالت، بسیار شایعتر و البته پیچیدهتر است.
فرض کنید شما ملکتان را به دوستتان دادهاید تا مدتی که مسافرت هستید، آنجا زندگی کند (این میشود عاریه یا اباحهیِ منفعت).
یا کلیدِ باغ را دادهاید به سرایدار تا از درختان مراقبت کند (این میشود امانت).
در اینجا، ورودِ شخص کاملاً قانونی و با “اذنِ مالک” بوده است… پس تا اینجا غصبی رخ نداده.
اما… یک روز شما تصمیم میگیرید ملک را پس بگیرید.
به او میگویید: “آقای محترم، مدتِ امانت تمام شد، لطفاً ملک را تخلیه کن.”
از لحظهای که شما “رجوع از اذن” میکنید و مطالبهیِ ملک میکنید، و طرفِ مقابل امتناع میکند، ماهیتِ یدِ او عوض میشود.
یدِ او که تا دیروز “امانی” بود، تبدیل میشود به “یدِ ضمانی” یا غاصبانه.
اینجاست که مصداقِ جملهیِ دومِ ماده ۳۰۸ میشود: “اثباتِ ید… بدونِ مجوز… در حکمِ غصب است.”
و راهکارِ قانونی برای بیرون کردنِ این شخص، دقیقاً همین دعوایِ خلعِ ید است.
یک پیچِ خطرناک و استراتژیک: مرزِ بینِ “اذن” و “قرارداد”
همکارانِ گرامی، اینجا نقطهای است که بسیاری از پروندهها شکست میخورند… خواهش میکنم با دقتِ تمام گوش دهید.
اگر شما وکیلِ خوانده (متصرف) هستید، شاهکلیدِ دفاعِ شما چیست؟
بهترین دفاع این است که ثابت کنید تصرفِ موکلِ شما، ریشه در یک “رابطهیِ قراردادیِ لازمالاجرا” دارد.
مثلاً بگویید: “جناب قاضی، موکلِ من غاصب نیست! ما با خواهان قراردادِ اجاره داریم!”… یا “قراردادِ مشارکت در ساخت داریم”… یا “قراردادِ پیشفروش داریم”.
اگر بتوانید وجودِ یک قرارداد (مثلِ اجاره) را ثابت کنید، دعوایِ خلعِ یدِ خواهان محکوم به رد است!
چرا؟… مگر خواهان مالک نیست؟… مگر مدت تمام نشده؟…
بله… اما نکتهیِ فنی اینجاست:
وقتی بینِ مالک و متصرف، قراردادِ اجاره وجود دارد، روابطِ آنها تابعِ “قانونِ مدنی در بابِ اجاره” و “قوانینِ روابطِ موجر و مستأجر” (مصوب ۵۶ یا ۷۶) است.
در روابطِ استیجاری، حتی اگر مدتِ اجاره تمام شده باشد و مستأجر ملک را تخلیه نکند، عملِ او “غصب” تلقی نمیشود (به معنایِ خاصِ کلمه)، بلکه “تخلف از تخلیه” است.
بنابراین، مالک در این حالت نمیتواند دعوایِ خلعِ ید بدهد… بلکه باید دعوایِ “تَخلیهِ یَد” (Takhlie-ye Yad) یا “دستورِ تخلیه” مطرح کند.
جمعبندیِ فرمولِ تشخیص:
پس بیایید این فرمول را در ذهنمان حک کنیم:
-
اگر تصرف، بدونِ هیچ قراردادِ لازمی باشد (یا از اول عدوانی بوده، یا مبتنی بر اذنِ ساده و انتفاع بوده که قابلِ رجوع است) —> مسیرِ درست: خَلعِ یَد.
-
اگر تصرف، مبتنی بر یک قراردادِ مدتدار (مثلِ اجاره) باشد که مدتِ آن منقضی شده —> مسیرِ درست: تَخلیِهیِ یَد.
این تفکیک، شاید رویِ کاغذ ساده به نظر برسد، اما در عمل، مرزهایِ بسیار باریکی دارد… مثلاً در بحثِ “سرقفلی و حقِ کسب و پیشه”، یا در بحثِ “املاکِ مشاعی”، این مرزها پیچیدهتر میشود که در بخشهایِ بعدی (مثلثِ دعاویِ ملکی) با جزئیاتِ کامل به آنها خواهیم پرداخت…»
