تعارض قواعد مالکیت مشاعی و قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی

چکیده

مالکیت مشاعی، به عنوان یکی از صور مالکیت در نظام حقوقی ایران، همواره منشأ چالش‌های عملی و نظری فراوانی بوده است. قاعده آمره مندرج در ماده ۵۸۱ قانون مدنی، هرگونه تصرف مادی در مال مشترک را منوط به اذن تمامی شرکاء می‌داند. در مقابل، «قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی» با هدف ساماندهی به تصرفات استقرار یافته وضع گردیده است. این تعارض، رویه قضایی را به دو رویکرد عمده تقسیم کرده است: رویکرد «واقع‌گرا» که به افراز عملی اعتبار می‌بخشد و رویکرد «شکل‌گرا» که با پایبندی به نصوص قانونی، هرگونه تصرف بدون اذن صریح را فاقد اعتبار می‌داند. این مقاله با روش توصیفی-تحلیلی، به بررسی و نقد این دو دیدگاه متعارض می‌پردازد. یافته‌های تحقیق نشان می‌دهد که رویکرد واقع‌گرا، نه تنها با اهداف عالیه نظام حقوقی یعنی تحقق عدالت انطباق دارد، بلکه به دلیل سیطره و حکومت اصل ۴۰ قانون اساسی بر سایر قوانین، از جمله قانون مدنی، از منظر حقوقی نیز بر رویکرد شکل‌گرا برتری داشته و اجرای آن یک الزام قانون اساسی است.

کلیدواژگان: مالکیت مشاعی، افراز عملی، اصل ۴۰ قانون اساسی، نظم عمومی، قاعده لاضرر، سوءاستفاده از حق، رویه قضایی متعارض.

---

۱. مقدمه

نظام حقوقی ایران، که عمیقاً از فقه امامیه تأثیر پذیرفته، برای مالکیت حرمت و اعتبار ویژه‌ای قائل است. با این حال، اعمال این حق در قالب مالکیت مشاعی، به دلیل تداخل حقوق متعدد بر مال واحد، همواره با پیچیدگی‌های عملی روبرو بوده است. قاعده بنیادین حاکم بر این نوع مالکیت، لزوم کسب اذن از تمام شرکاء برای هرگونه تصرف مادی است (ماده ۵۸۱ قانون مدنی). این قاعده، هرچند با هدف صیانت از حقوق تمام شرکاء وضع شده، اما در عمل و در مواجهه با واقعیت‌های اجتماعی، به ویژه در اراضی وسیع روستایی و حاشیه شهرها، به مانعی برای بهره‌برداری بهینه و تثبیت مالکیت‌ها تبدیل شده است. در بسیاری از این املاک، شرکاء به صورت عملی و عرفی، بخش‌های معینی را به تصرف اختصاصی خود درآورده و حتی به اشخاص ثالث منتقل نموده‌اند، بی‌آنکه افراز رسمی صورت گرفته باشد؛ وضعیتی که می‌توان از آن به «افراز عملی» تعبیر نمود.

در چنین بستری، «قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی» مصوب ۱۳۹۰، به عنوان راهکاری برای حل معضل املاک فاقد سند یا با سند مشاعی که تصرفات مفروزی در آنها استقرار یافته، پا به عرصه وجود نهاد. هدف این قانون، اعتبار بخشیدن به واقعیت‌های موجود و تسهیل روند صدور اسناد مالکیت مفروزی بود. با این حال، اجرای این قانون، دادگاه‌ها را با این چالش بنیادین مواجه ساخت: چگونه می‌توان میان قاعده آمره منع تصرف در مال مشاع و هدف قانون‌گذار در ساماندهی به تصرفات مفروزی، جمع نمود؟ آیا هیأت‌های حل اختلاف موضوع این قانون و به تبع آن دادگاه‌ها، می‌توانند بر مبنای یک تقسیم‌بندی غیررسمی (افراز عملی)، رأی به صدور سند مالکیت مفروزی دهند؟ این مقاله در پی آن است تا با تبیین مبانی فقهی و حقوقی موضوع، نشان دهد که رویه قضایی چگونه با گذار از شکل‌گرایی محض، به سوی یک رویکرد واقع‌گرایانه و عدالت‌محور حرکت کرده است.

---

۲. مبانی نظری تعارض: تقابل قاعده و واقعیت

گفتار اول: حرمت مالکیت مشاع در فقه و حقوق موضوعه
در فقه اسلامی، اصل «حرمت مال مسلم» (برگرفته از حدیث نبوی «حُرْمَهُ مَالِ الْمُسْلِمِ کَحُرْمَهِ دَمِهِ») بنیان حمایت از مالکیت خصوصی را تشکیل می‌دهد. این حرمت، در مالکیت مشاعی به نحو مضاعفی تجلی می‌یابد، زیرا حق هر شریک در ذره‌ذره مال مشترک منتشر است. از این رو، هرگونه تصرفی از سوی یک شریک که با حقوق سایرین در تعارض باشد، مصداق «تصرف عدوانی» و «اکل مال به باطل» تلقی شده و فاقد مشروعیت است.
قانون مدنی ایران نیز در مقام ترجمان همین مبانی فقهی، در ماده ۵۸۱ مقرر می‌دارد: «تصرفات هر یک از شرکاء در صورتی که بدون اذن یا خارج از حدود اذن باشد، فضولی بوده…». این ماده به وضوح نشان می‌دهد که اراده مشترک تمام شرکاء، شرط لازم برای مشروعیت تصرفات مادی در ملک مشاع است. فروش قطعه‌ای معین از زمین مشاع توسط یک شریک نیز از مصادیق بارز همین تصرفات ممنوعه است که نسبت به سهم سایرین، معامله‌ای فضولی و غیرنافذ تلقی می‌شود. این رویکرد سخت‌گیرانه و مبتنی بر شکل‌گرایی، ریشه در حفظ تمامیت حقوقی مال مشترک و جلوگیری از تضییع حقوق شرکای غایب یا مخالف دارد و سنگ بنای استدلال کسانی است که با صدور سند مفروزی در املاک مشاعی مخالفت می‌کنند.

گفتار دوم: قاعده «لاضرر» و منع سوءاستفاده از حق به مثابه قواعد حاکم
در مقابل رویکرد شکلی فوق، اصول و قواعد عالی‌تری در نظام فقهی-حقوقی ایران وجود دارد که به عنوان قواعد حاکم (Super-Rules)، سایر قواعد را تعدیل و تحدید می‌کنند. برجسته‌ترین این قواعد، قاعده «لاضرر و لاضرار فی الاسلام» است. این قاعده که مستند به روایات متعددی از جمله داستان «سمره بن جندب» است، صرفاً یک حکم اخلاقی نیست، بلکه یک قاعده حقوقی الزام‌آور است که بر سایر احکام اولیه حکومت دارد. مفاد آن این است که هیچ حکم یا حقی در اسلام، نمی‌تواند مجوزی برای اضرار به غیر باشد.
این قاعده فقهی، در نظام حقوقی مدرن تحت عنوان «نظریه منع سوءاستفاده از حق» تبلور یافته است. اصل ۴۰ قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران با اعلام اینکه «هیچ‌کس نمی‌تواند اعمال حق خویش را وسیله اضرار به غیر یا تجاوز به منافع عمومی قرار دهد»، این نظریه را به یک اصل بنیادین و حاکم بر تمام روابط حقوقی ارتقاء داده است. بر این اساس، تمسک یک شریک به حق مالکیت مشاعی خود (یعنی حق مخالفت با تصرفات سایرین) در صورتی که هدف آن نه حفظ منفعت مشروع خود، بلکه صرفاً اضرار به شریک دیگر یا متصرف با حسن‌نیتی باشد که با سکوت و رضایت ضمنی وی، در ملک سرمایه‌گذاری کرده، مصداق بارز سوءاستفاده از حق بوده و فاقد حمایت قانونی است. در چنین حالتی، حق مالکیت مشاعی که فی‌نفسه محترم است، به ابزاری برای ضرر زدن تبدیل شده و قاعده لاضرر، مشروعیت اعمال آن را سلب می‌کند.

گفتار سوم: فلسفه قانون تعیین تکلیف؛ گذار از اعتبارگرایی شکلی به واقع‌گرایی حقوقی
قانون تعیین تکلیف در چنین بستری از تقابل مبانی حقوقی قابل فهم است. این قانون، یک واکنش واقع‌گرایانه از سوی مقنن به یک معضل اجتماعی فراگیر بود. قانون‌گذار با درک این موضوع که اصرار بر تشریفات افراز رسمی در میلیون‌ها ملک با تصرفات مفروزی استقرار یافته، منجر به بن‌بست حقوقی، رکود اقتصادی و افزایش سرسام‌آور دعاوی می‌شود، تصمیم گرفت از پارادایم «اعتبارگرایی شکلی» به سمت «واقع‌گرایی حقوقی» حرکت کند.
در حقیقت، این قانون به «افراز عملی» که حاصل توافق ضمنی و سکوت رضایت‌آمیز شرکاء در طول سالیان متمادی است، مهر تأیید قانونی می‌زند. این قانون، در ذات خود، تجلی قانون‌گذاری قاعده لاضرر و منع سوءاستفاده از حق در حوزه ثبت املاک است. مقنن با این قانون، اعلام می‌کند که نمی‌توان به شریکی که سال‌ها بر تصرفات مفروزی شریک دیگر چشم بسته و اجازه داده است اعیانی احداث شود، اجازه داد تا با تمسک به شکل‌گرایی محض، موجبات ضرر هنگفت دیگری را فراهم آورد. بنابراین، این قانون نه در تعارض با مبانی حقوقی، بلکه در راستای تحقق اهداف عالی‌تر آن یعنی عدالت و نظم و جلوگیری از ضرر است.

---

۳. تحلیل رویکرد واقع‌گرا در رویه قضایی

رویکرد غالب، به ویژه در دیوان عالی کشور و در مقام تفسیر قوانین خاص، رویکردی واقع‌گرایانه است که تلاش می‌کند از بن‌بست‌های ناشی از شکل‌گرایی محض عبور کند. استدلال‌های محوری این دیدگاه به شرح زیر است:

بند اول: نسبی‌سازی اعتبار نظریه کارشناسی در پرتو اوضاع و احوال مسلم
در بسیاری از این پرونده‌ها، کارشناس منتخب در نظریه خود، ضمن تأیید مالکیت مشاعی طرفین، قید می‌کند که «تاکنون افراز و تفکیک عادی و رسمی صورت نگرفته است». دادگاه‌ها با استناد به ماده ۲۶۵ قانون آیین دادرسی مدنی، این بخش از نظریه را که صرفاً جنبه شکلی دارد، در صورتی که با واقعیات مسلم پرونده در تعارض باشد، ملاک عمل قرار نمی‌دهند. استدلال رایج این است که اگر یک پلاک ثبتی در عمل به یک منطقه مسکونی یا تجاری تبدیل شده و صدها بنای مفروزی در آن احداث گردیده باشد، این خود یک «واقعیت مسلم و محقق» است. در چنین شرایطی، تأکید کارشناس بر فقدان «سند رسمی افراز»، چشم‌پوشی از این واقعیت بوده و نمی‌تواند مبنای رأی قرار گیرد. این رویکرد نشان می‌دهد که دادگاه برای «واقعیت عینی» که مؤید وجود «افراز عملی» است، اصالت بیشتری نسبت به «تشریفات ثبتی» قائل است.

بند دوم: استناد به قاعده لاضرر و اصل ۴۰ قانون اساسی
محوری‌ترین استدلال دادگاه‌ها در این‌گونه دعاوی، استناد به قاعده لاضرر و اصل ۴۰ قانون اساسی است. تصرفات خوانده و احداث بنا توسط وی که در مرئی و منظر سایر شرکاء صورت گرفته، یک واقعیت استقرار یافته تلقی می‌شود. سکوت طولانی‌مدت خواهان‌ها در حین عملیات ساختمانی، به منزله «رضایت ضمنی» به این تقسیم عملی تفسیر می‌گردد. بنابراین، اعتراض فعلی ایشان، پس از صرف هزینه توسط خوانده، مصداق بارز «اعمال حق خویش به وسیله اضرار به غیر» است. دادگاه با این استدلال، از حق مالکیت مشاعی خواهان‌ها که به ابزاری برای ضرر زدن تبدیل شده، حمایت نمی‌کند و رأی هیأت را که در راستای جلوگیری از همین ضرر صادر شده، صحیح می‌داند.

بند سوم: همسویی با رویه دیوان عالی کشور و دکترین حقوقی
این رویکرد دادگاه‌های بدوی و تجدیدنظر، در راستای رویه تثبیت شده دیوان عالی کشور قرار دارد. در دادنامه شماره ۹۳۰۹۹۷۰۹۰۸۹۰۰۳۲۵ شعبه ۵ دیوان عالی کشور، به صراحت بر «اوضاع و احوال منطقه»، «عرف محل» و «تصرفات مفروزی متعدد» به عنوان مبنایی برای تأیید رأی هیأت حل اختلاف تأکید شده است. این رأی و آرای مشابه دیگر نشان می‌دهد که عالی‌ترین مرجع قضایی کشور نیز به جای تمرکز بر تشریفات ثبتی، به واقعیت‌های اجتماعی و اقتصادی حاکم بر املاک و لزوم اجرای عدالت اولویت می‌دهد.

---

۴. تحلیل رویکرد شکل‌گرا: دیدگاه مخالف و مبانی آن

در نقطه مقابل رویکرد واقع‌گرا، دیدگاه قدرتمند دیگری در رویه قضایی، به ویژه در برخی شعب دادگاه‌های تجدیدنظر، وجود دارد که بر پایبندی مطلق به قواعد شکلی مالکیت مشاعی اصرار می‌ورزد. این دیدگاه، هرگونه تقسیم عملی را تا زمانی که به صورت صریح و بلامنازع مورد تأیید همه شرکاء قرار نگرفته باشد، بی‌اعتبار می‌داند.

گفتار اول: مبانی نظری رویکرد شکل‌گرا
این دیدگاه بر اصالت ماده ۵۸۱ قانون مدنی و لزوم وجود «اذن» صریح یا ضمنیِ قابل اثبات برای هرگونه تصرف استوار است. طرفداران این نظریه معتقدند که سکوت یک شریک را نمی‌توان به سادگی به «رضایت ضمنی» بر تقسیم دائمی ملک تعبیر کرد. سکوت ممکن است ناشی از مسامحه، عدم اطلاع دقیق از اقدامات شریک دیگر، یا عدم توانایی برای اقدام قانونی فوری باشد. بنابراین، تبدیل این سکوت به یک ایجاب و قبول قراردادی بر تقسیم، فاقد مبنای حقوقی استوار است. از نظر این دیدگاه، حق مالکیت مشاعی یک حق عینی است که زوال آن جز از طریق اسباب قانونی مصرح (مانند افراز رسمی یا قرارداد تقسیم) ممکن نیست و «افراز عملی» یک عنوان حقوقی شناخته شده برای زوال اشاعه محسوب نمی‌شود.

گفتار دوم: تجلی رویکرد شکل‌گرا در دعوای خلع ید مشاعی
اوج تبلور این دیدگاه در دعاوی خلع ید مشاعی قابل مشاهده است. مطابق رأی شماره ۹۱۰۹۹۸۰۲۰۷۲۰۰۳۸۵ صادره از شعبه ۲۹ دادگاه تجدیدنظر استان تهران، «تقسیم مال الشرکه یا باید در قالب قرارداد ولو با سندعادی یا با تقسیم عملی بلامنازع صورت گیرد». این رأی به درستی بر شرط «بلامنازع بودن» تقسیم عملی تأکید می‌کند. نکته کلیدی رأی آنجاست که مقرر می‌دارد: «طرح دعوی خلع ید مشاعی یکی از شرکاء به معنای انکار تقسیم عملی است».
منطق این استدلال بسیار قوی است: نفسِ اقامه دعوای خلع ید از کل ملک مشاع توسط یک شریک، بهترین و قاطع‌ترین دلیل بر این است که او دیگر تقسیم عملی سابق را به رسمیت نمی‌شناسد و به عبارت دیگر، اذن یا رضایت ضمنی خود را پس گرفته است. از آنجا که اذن در تصرف یک عقد جایز است، هر یک از طرفین هر زمان که بخواهد می‌تواند از آن رجوع کند. بنابراین، به محض طرح دعوای خلع ید، دیگر نمی‌توان از «تقسیم عملی بلامنازع» سخن گفت و دادگاه مکلف است با بازگشت به اصل (یعنی حاکمیت قواعد مالکیت مشاعی)، حکم بر خلع ید کل ملک به نفع تمام شرکاء صادر نماید. این دیدگاه، ثبات و پیش‌بینی‌پذیری حقوقی را بر مصلحت‌سنجی‌های موردی ترجیح می‌دهد.

---

۵. نتیجه‌گیری: حاکمیت اصل ۴۰ قانون اساسی به مثابه فصل‌الخطاب

تحلیل دو رویکرد متعارض در رویه قضایی، تنش عمیقی را میان «امنیت حقوقی مبتنی بر شکل» و «عدالت مبتنی بر واقعیت» آشکار می‌سازد. رویکرد شکل‌گرا، با تکیه بر نصوص قانون مدنی، از منظر نظری منسجم به نظر می‌رسد. اما نقطه ضعف بنیادین و غیرقابل چشم‌پوشی این رویکرد، زمانی آشکار می‌شود که پیامدهای اجرای آن را در مقیاس کلان و در پرتو سلسله مراتب قوانین در نظام حقوقی ایران، مورد ارزیابی قرار دهیم.

درست در همین نقطه است که هرم حقوقی و حاکمیت قانون اساسی، تکلیف نهایی را مشخص می‌کند. رویکرد شکل‌گرا با تمسک مطلق به ماده ۵۸۱ قانون مدنی، از این واقعیت بنیادین غفلت می‌ورزد که هیچ قانونی در نظام حقوقی ایران نمی‌تواند با اصول قانون اساسی در تعارض باشد. اصل ۴۰ قانون اساسی که مقرر می‌دارد «هیچ‌کس نمی‌تواند اعمال حق خویش را وسیله اضرار به غیر یا تجاوز به منافع عمومی قرار دهد»، صرفاً یک توصیه اخلاقی یا یک اصل تفسیری نیست؛ بلکه یک قاعده حقوقی آمره و برتر است که بر تمام قوانین عادی، از جمله مقررات قانون مدنی، سیطره و حکومت دارد.

بنابراین، صدور هزاران حکم خلع ید و قلع و قمع صرفاً به استناد یک سند مالکیت مشاعی قدیمی، دیگر یک نتیجه غیرعادلانه فردی نیست؛ بلکه یک نقض آشکار اصل ۴۰ قانون اساسی است. در چنین شرایطی، حق مالکیت مشاعی به «وسیله اضرار به غیر» و «تجاوز به منافع و نظم عمومی» تبدیل می‌شود. در تعارض میان یک قاعده مندرج در قانون عادی (ماده ۵۸۱ ق.م) و یک اصل مصرح در قانون اساسی (اصل ۴۰)، تردیدی در حاکمیت و اولویت اصل قانون اساسی وجود ندارد.

در نهایت، می‌توان گفت که جهت‌گیری نهایی نظام حقوقی ایران، به ویژه با وضع قوانین خاصی مانند قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی، به سمت تقویت رویکرد واقع‌گرایانه است، زیرا این تنها رویکردی است که با الزام ناشی از قانون اساسی انطباق دارد. انتخاب رویکرد واقع‌گرا توسط قاضی، دیگر نه یک انتخاب از میان دو گزینه برابر، بلکه یک تکلیف در راستای پاسداری از قانون اساسی است. در این پارادایم، قاضی نه تنها مفسر قانون عادی، بلکه در وهله اول، مجری و حافظ اصول قانون اساسی است. او موظف است از تبدیل شدن قانون به ابزاری برای بی‌نظمی، ویرانی و نقض اصول بنیادین جلوگیری کرده و راهکاری را برگزیند که عدالت، ثبات و نظم عمومی را به عنوان عالی‌ترین اهداف نظام حقوقی، تأمین نماید.

---

منابع

• قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران.

• قانون مدنی ایران 

• قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب ۱۳۷۹.

• قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی مصوب ۱۳۹۰.

• دادنامه شماره ۹۳۰۹۹۷۰۹۰۸۹۰۰۳۲۵ مورخ ۱۳۹۳/۰۸/۱۳ شعبه ۵ دیوان عالی کشور.

• دادنامه شماره ۹۱۰۹۹۸۰۲۰۷۲۰۰۳۸۵ مورخ ۱۳۹۱/۱۱/۲۵ شعبه ۲۹ دادگاه تجدیدنظر استان تهران.

• انصاری، شیخ مرتضی. (۱۴۱۵ ق). المکاسب. قم: کنگره جهانی بزرگداشت شیخ اعظم انصاری.

• بجنوردی، سید حسن. (۱۴۱۹ ق). القواعد الفقهیه. قم: نشر الهادی.

• کاتوزیان، ناصر. (۱۳۸۷). حقوق مدنی: اموال و مالکیت. تهران: نشر میزان.

• کاتوزیان، ناصر. (۱۳۹۱). قواعد عمومی قراردادها، جلد پنجم: اصول عملی. تهران: شرکت سهامی انتشار.

• مجموعه نشست‌های قضایی، مسائل قانون مدنی، معاونت آموزش قوه قضائیه، ۱۳۸۸.