خلاصهای از قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی
هدف قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی، تسهیل صدور سند مالکیت برای افرادی است که ملک را بهصورت قانونی در تصرف دارند ولی صدور سند رسمی از طریق مقررات عادی برای آنان امکانپذیر نیست.
نکات اصلی این قانون به شرح زیر است:
دامنه شمول قانون شامل ساختمانهای احداثشده بر روی اراضی دارای سابقه ثبتی و همچنین اراضی کشاورزی، نسقهای زراعی و باغاتی با شرایط مشابه میشود.
برای پذیرش پرونده در هیأت، متقاضی باید تصرف قانونی ملک را داشته باشد و صدور سند از طریق مسیر عادی به دلایل مشخصی میسر نباشد. این دلایل عبارتند از:
- فوت مالک رسمی و دسترسی به حداقل یکی از ورثه؛
- عدم دسترسی به مالک رسمی یا در صورت فوت وی، دسترسی به حداقل یکی از ورثه؛
- مفقودالاثر بودن مالک رسمی و حداقل یکی از ورثه؛
- در املاک مشاعی، عدم دسترسی به سایر مالکان مشاع در حالی که متقاضی دارای تصرف مفروز است.
قانون تصریح میکند که در صورتی که ملک جزء اراضی دولتی، ملی، منابع طبیعی یا موات باشد، هیأت حق صدور سند مالکیت بر اساس این قانون را ندارد.
اداره ثبت موظف است رأی هیأت را دو بار با فاصله پانزده روز در روزنامههای عمومی و محلی آگهی کند. در روستاها، رأی هیأت باید با حضور نماینده شورای اسلامی در محل ملک الصاق و صورتجلسه شود.
ذینفعان پس از تاریخ آگهی یا الصاق، دو ماه فرصت دارند اعتراض خود را به اداره ثبت تسلیم و رسید دریافت کنند. معترض باید ظرف یک ماه از تاریخ اعتراض، دادخواست خود را به دادگاه عمومی محل تقدیم و گواهی آن را به اداره ثبت ارائه دهد.
تا زمان صدور حکم قطعی دادگاه، اداره ثبت حق صدور سند مالکیت ندارد. در صورت عدم اعتراض یا عدم ارائه گواهی تقدیم دادخواست، اداره ثبت موظف به صدور سند مالکیت است.
صدور سند مالکیت مانع مراجعه بعدی متضرر به دادگاه نمیشود.
هیأت در صورتی که تصرفات مالکانه و بدون منازع متقاضی (مطابق بند ت ماده ۱) را احراز کند، پس از انجام کارشناسی و تهیه نقشه کلی ملک که قطعه مورد تصرف در آن مشخص شده باشد، رأی صادر میکند.
تفکیک، افراز و صدور سند مالکیت برای اراضی کشاورزی و باغات با رعایت قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات فنی و اقتصادی مناسب مجاز است.
صدور سند تفکیکی برای اراضی کشاورزی که مساحت آنها زیر حد نصاب است ولی به دلیل محاط بودن به معابر عمومی، اراضی دولتی یا داشتن سند تفکیکی، امکان صدور سند مشاعی ندارند، بلامانع است.
تفکیک و افراز نسقهای زراعی و باغات مشمول قوانین اصلاحات ارضی و واگذاری زمینهای بایر، فقط به میزان نسق اولیه یا سند بیع شرط مجاز بوده و صدور سند به همان میزان بلامانع است.
صدور سند رسمی برای اعیانیهای احداث شده در اراضی کشاورزی و باغات با رعایت قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مجاز است. در صورتی که اعیانی غیرمجاز باشد، صدور سند عرصه بدون درج اعیانی مانعی ندارد.
اگر میزان تصرف متقاضی بیش از نسق زراعی یا باغی باشد ولی معارضی وجود نداشته باشد، صدور سند مالکیت با رأی هیأت بلامانع است.
در مناطقی که مالک عرصه و اعیان متفاوت هستند و مورد معامله فقط اعیان است، در صورتی که مالک عرصه در هیأت حاضر شود و مالکیت متقاضی اعیان نسبت به عرصه را تأیید کند، هیأت پس از احراز تصرفات مالکانه متقاضی، رأی به صدور سند مالکیت عرصه و اعیان میدهد.
اگر مالک عرصه مراجعه نکند یا مدارک را تأیید نکند، هیأت با حفظ حقوق مالک عرصه، رأی به صدور سند مالکیت اعیان برای متقاضی صادر و این رأی به اداره ثبت اعلام میشود.
صدور سند تفکیکی برای آپارتمانها بر اساس قانون تملک آپارتمانها انجام میشود.
در صورتی که اعیان (ساختمان) روی اراضی موقوفه احداث شده باشد، هیأت باید با موافقت متولی (مسئول وقف) و اطلاع اداره اوقاف محل و با رعایت مفاد وقفنامه و مصلحت موقوفعلیهم رسیدگی کند. اگر متولی مشخص نباشد، موافقت اداره اوقاف با رعایت وقفنامه و مصلحت موقوفعلیهم لازم است. پس از تعیین اجرت عرصه و حقوق موقوفه که حداکثر ظرف دو ماه توسط اداره اوقاف انجام میشود، هیأت رأی صادر میکند.