تصور کنید ملک ایدهآل خود را پیدا کردهاید؛ همه چیز عالی است تا اینکه متوجه میشوید سند آن در رهن بانک است. آیا این به معنای پایان معامله و نقش بر آب شدن رویاهای شماست؟ تصور عمومی این است که معامله چنین ملکی باطل و پر از دردسر است. اما اگر بگوییم این باور کاملاً دقیق نیست و دنیای حقوقی املاک رهنی بسیار پیچیدهتر و منعطفتر از آن چیزی است که فکر میکنید؟ در این مقاله، باورهای رایج را به چالش میکشیم و پنج نکته کلیدی، غافلگیرکننده و کاربردی را بر اساس آخرین رویههای قضایی و تحلیلهای حقوقی به شما ارائه میدهیم که نگاه شما را به اینگونه معاملات تغییر خواهد داد.
۱. نکته اول: بله، فروش ملک در رهن کاملاً قانونی است (البته با یک شرط مهم)
برخلاف تصور رایج، فروش ملکی که در رهن بانک یا شخص دیگری قرار دارد، ذاتاً باطل نیست و کاملاً امکانپذیر است. این نکته شگفتانگیز، نتیجه یک تحول مهم در رویه قضایی کشور است.
در گذشته، دیوان عالی کشور با صدور رأی وحدت رویه شماره ۶۲۰، هرگونه معامله و نقل و انتقال ملک رهنی را باطل و بیاثر میدانست. این دیدگاه سختگیرانه سالها بر محاکم حاکم بود و باعث میشد بسیاری از معاملات با چالش جدی مواجه شوند.
اما این رویه تغییر کرده است. این تغییر دیدگاه به تدریج شکل گرفت. دیوان عالی کشور ابتدا با رأی اصراری شماره ۲۱ نشانههایی از عقبنشینی از نظر قبلی خود را بروز داد و نهایتاً با صدور رأی وحدت رویه شماره ۸۳۲ در سال ۱۴۰۲، به طور رسمی و الزامآور اعلام کرد که نقل و انتقال ملک رهنی کاملاً معتبر و صحیح است، اما با یک شرط اساسی: «حقوق مرتهن» (یعنی شخصی که ملک به نفع او در رهن است، مانند بانک) باید حفظ شود.
به زبان ساده، این یعنی شما میتوانید ملکی را که در رهن است بخرید و معامله شما صحیح است، اما آن ملک همچنان در وثیقه بانک باقی میماند تا زمانی که بدهی آن تسویه شود. در واقع، شما مالک ملکی میشوید که یک حق عینی (حق رهن) به آن تعلق دارد.
۲. نکته دوم: یک تضاد قانونی آشکار؟ چرا قانون در مورد مال توقیفشده دو حرف متفاوت میزند
برای درک بهتر منطق حقوقی پشت معاملات املاک رهنی، جالب است که نگاهی به رویکرد قانونگذار در مورد «مال توقیفشده» بیندازیم. در واقع، «توقیف» و «رهن» هر دو از مصادیق محدود شدن حق مالکیت و ایجاد یک حق برای دیگری روی ملک هستند. حال، آیا میدانستید دو ماده قانونی در مورد فروش مال توقیفشده وجود دارد که در نگاه اول با یکدیگر در تضاد کامل به نظر میرسند؟ این یک ظرافت حقوقی مهم است که بسیاری از آن بیخبرند.
* ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی به صراحت میگوید: هرگونه نقل و انتقال مال توقیفشده «باطل و بلااثر» است.
* ماده ۵۷ همان قانون بلافاصله بیان میکند: این معاملات «نافذ نخواهد بود» مگر با رضایت کتبی محکومله (کسی که مال به نفع او توقیف شده).
چطور ممکن است یک معامله هم «باطل» و هم «غیرنافذ» باشد؟ یکی از تفاسیر حقوقی قوی برای حل این تعارض، این است که این دو ماده به دو نوع معامله متفاوت اشاره دارند:
* ماده ۵۶ ناظر بر «عقود ناقله» است؛ یعنی معاملاتی که اصل مالکیت (عین) را منتقل میکنند، مانند فروش قطعی. چنین معاملاتی باطل هستند.
* ماده ۵۷ به معاملاتی اشاره دارد که منافع ملک را منتقل میکنند (مانند اجاره) یا معاملاتی که به حقوق شخص بازداشتکننده خللی وارد نمیکنند. این معاملات باطل نیستند، بلکه غیرنافذ بوده و با رضایت شخص ذینفع، معتبر میشوند.
این تفاوتگذاری یک نکته ظریف حقوقی است که نشان میدهد قانون چگونه بین انتقال کامل مالکیت و سایر تصرفات، تمایز قائل میشود.
۳. نکته سوم: رهن روی رهن؟ آشنایی با مفهوم غافلگیرکننده «رهن مجدد»
شاید شنیدن این ایده که یک ملک را میتوان بیش از یک بار به رهن گذاشت، برایتان عجیب باشد. اما در فقه و حقوق، مفهومی به نام «رهن مجدد» وجود دارد که تحت شرایطی پذیرفته شده است. دو نوع اصلی رهن مجدد عبارتند از:
۱. رهن عرضی: به این معنا که کل ملک، مجدداً برای یک دین دیگر به رهن گذاشته شود. این نوع رهن عموماً پذیرفته نیست، زیرا حقوق مرتهن اول را به خطر میاندازد.
۲. رهن طولی: به این معنا که «مازاد ارزش ملک» برای یک دین جدید به رهن گذاشته شود. برای مثال، اگر ملکی ۱۰ میلیارد تومان ارزش دارد و برای یک وام ۳ میلیاردی در رهن بانک اول است، مالک میتواند مازاد ارزش آن (یعنی ۷ میلیارد تومان) را برای وام دیگری در رهن بانک دوم قرار دهد. این نوع رهن، به ویژه در رویه ثبتی، کاملاً پذیرفته شده است. این امکان به مالکین اجازه میدهد بدون نیاز به فک رهن وام اول و تحمل هزینههای آن، از افزایش ارزش ملک خود برای تأمین مالی جدید (مثلاً برای توسعه کسبوکار یا خرید ملک دیگر) استفاده کنند. در واقع، رهن طولی ابزاری برای به حداکثر رساندن نقدینگی نهفته در داراییهای غیرمنقول است.
چالش اصلی در رهن مجدد، شرط «قبض» یا تحویل دادن مال به مرتهن است. از آنجایی که در رهن اول، ملک به قبض مرتهن اول درآمده، تحویل مجدد آن به مرتهن دوم محل بحث است. با این حال، مقررات فعلی راه را برای «رهن طولی» باز گذاشتهاند و این امکان را به مالکین میدهند تا از ظرفیت مالی ملک خود نهایت استفاده را ببرند.
۴. نکته چهارم: تقسیم ملک مشاعِ در رهن، یک اشتباه پرهزینه
این یک هشدار مستقیم و بسیار کاربردی است: اگر شما مالک بخشی از یک ملک مشاع هستید (مثلاً یکششم از یک مجتمع آپارتمانی) و سهم خود را در رهن بانک گذاشتهاید، هرگز بدون رضایت مرتهن، اقدام به «افراز» نکنید. افراز یعنی سهم مشاع خود را از بقیه جدا کرده و آن را به یک واحد معین (مثلاً آپارتمان شماره ۳) تبدیل کنید.
چرا این کار ممنوع است؟ دلیل آن روشن و منطقی است. وقتی شما سهم مشاع خود را در رهن میگذارید، حقوق مرتهن (بانک) به «جزء جزء» و ذرهذره کل سهم شما در تمام ملک تعلق میگیرد. تصور کنید مرتهن (بانک) روی هر آجر، هر متر مربع از زمین و حتی هر دستگیره درِ سهم مشاع شما حق دارد. وقتی شما سهم خود را در یک آپارتمان مشخص خلاصه میکنید، در واقع حق بانک را از آجرهای سایر واحدها سلب کردهاید، که این کار بدون رضایت او مجاز نیست. این کار طبق ماده ۷۹۳ قانون مدنی، تصرفی منافی با حقوق مرتهن محسوب شده و ممنوع است. این نکته یک دام حقوقی بسیار مهم برای مالکین اموال مشاع است که نادیده گرفتن آن میتواند عواقب پرهزینهای داشته باشد.
۵. نکته پنجم: شاید برای «فک رهن» نیازی به دادخواست جداگانه نداشته باشید!
این نکته یک راهکار هوشمندانه و صرفهجویانه برای خریداران املاک رهنی است. سؤال اینجاست: آیا خریدار همیشه باید دو دادخواست جداگانه (یکی برای «الزام به تنظیم سند رسمی» و دیگری برای «الزام به فک رهن») ثبت کند و هزینه دادرسی مضاعف بپردازد؟
اگرچه رویه غالب در دادگاهها این است که فک رهن یک خواسته مستقل است، اما یک دیدگاه حقوقی قوی و هوشمندانه وجود دارد که میگوید دادخواست «الزام به تنظیم سند رسمی» به تنهایی کافی است.
مبنای این استدلال، یک قاعده مهم فقهی به نام «وجوب مقدمه واجب» است. این قاعده به زبان ساده میگوید:
«وقتی انجام یک عمل واجب میشود (مثل تنظیم سند)، تمام مقدمات و پیشنیازهای آن عمل (مانند پرداخت بدهی و فک رهن) نیز بر عهده متعهد واجب میشود.»
بر اساس این دیدگاه، وقتی دادگاه فروشنده را به تنظیم سند رسمی محکوم میکند، به طور ضمنی او را به انجام تمام کارهای لازم برای این انتقال، از جمله تسویه بدهی و آزاد کردن سند (فک رهن)، نیز ملزم کرده است. این تفسیر از تحمیل هزینه دادرسی اضافی به خریدار جلوگیری میکند، به خصوص زمانی که خریدار از وجود رهن بیاطلاع بوده است. این یک نکته کلیدی برای احقاق حق و جلوگیری از «تکلیف مالایطاق» (تکلیفی که فراتر از توان فرد است) محسوب میشود.
جمعبندی: یک قدم جلوتر در معاملات ملکی
همانطور که دیدید، دنیای حقوقی املاک رهنی بسیار منعطفتر و پر از جزئیاتی است که عموم مردم از آن بیخبرند. فروش ملک رهنی نه تنها باطل نیست، بلکه با رعایت حقوق مرتهن کاملاً قانونی است. مفاهیمی مانند رهن مجدد، چالشهای افراز مال مشاع و راهکارهای هوشمندانه برای طرح دعوا، همگی نشان میدهند که آگاهی از این نکات تا چه حد میتواند در یک معامله موفق تأثیرگذار باشد.
با دانستن این نکات، آیا نگاه شما به فرصتهای خرید املاک در رهن تغییر نکرده است؟ قدم بعدی شما برای یک معامله هوشمندانه و امن چیست؟
