جزوه کامل مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف مال غیرمنقول
جزوه کامل مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف مال غیرمنقول
—
## بخش اول: مفهوم‌شناسی و ماهیت حقوقی
### ۱-۱ تعریف اجرت‌المثل
اجرت‌المثل در اصطلاح حقوقی، مالی است که شخص متصرف مال غیرمنقول، بابت مدت‌زمانی که مالک را از بهره‌مندی از ملک خود محروم کرده یا خود بدون اذن و اجازه مالک از ملک استفاده نموده است، به مالک می‌پردازد.
به بیان دقیق‌تر، اجرت‌المثل ملک پولی است که خوانده بابت محروم نمودن مالک از بهره‌مندی ملک یا استفاده بدون اذن و اجازه مالک از ملک وی، به او پرداخت می‌کند.
### ۱-۲ ماهیت حقوقی اجرت‌المثل
اجرت‌المثل در معنای عام، خود نوعی خسارت تلقی می‌شود که ناشی از محروم کردن نفع مشروع مالک است و در زمره الزامات خارج از قرارداد قرار می‌گیرد. این نهاد حقوقی از چند جهت قابل تحلیل است:
**الف) از جهت مسئولیت مدنی:** مطالبه اجرت‌المثل در زمره دعاوی مربوط به مسئولیت مدنی به معنای عام قرار می‌گیرد و قواعد مربوط به الزامات خارج از قرارداد بر آن حاکم است.
**ب) از جهت قواعد غصب:** این دعوا از قواعد حاکم بر غصب نیز تبعیت می‌کند؛ چرا که تصرف بدون اذن در مال غیر، در بسیاری از موارد در حکم غصب محسوب می‌شود.
**ج) از جهت مالی بودن:** مطالبه اجرت‌المثل در زمره دعاوی مالی پولی است. بنابراین، قابل تقویم نیست و موقع تقدیم دادخواست هزینه دادرسی به صورت علی‌الحساب پرداخت می‌شود. اما از حیث تجدیدنظرخواهی یا فرجام‌خواهی باید تقویم شود.
### ۱-۳ تفاوت اجرت‌المثل با اجرت‌المسمی
اجرت‌المسمی اجرتی است که در قرارداد اجاره به‌طور مشخص تعیین شده است. در مقابل، اجرت‌المثل اجرتی است که در فقدان قرارداد معتبر یا پس از انقضای مدت آن، توسط کارشناس تعیین می‌شود. قاعدتاً در مواردی که عقد باطل می‌شود، اجرت‌المثل جای اجرت‌المسمی را می‌گیرد. این معنا از قاعده «کُلُّ ما بَطَلَ العَقدُ تَحَقَّقَ اُجرَهُ المِثل» (هر عقدی که باطل شود، اجرت‌المثل جای اجرت‌المسمی را می‌گیرد) قابل استنباط است.
### ۱-۴ تفاوت اجرت‌المثل با استیفاء از عمل یا مال دیگری
استیفاء از عمل یا مال دیگری، مفهوم عام‌تری است که شامل استفاده از کار یا مال دیگری می‌شود. در استیفاء از عمل، شخصی برای دیگری کاری انجام می‌دهد و در استیفاء از مال، شخصی از مال دیگری بهره‌مند می‌شود. اجرت‌المثل ملک، یکی از مصادیق استیفاء از مال دیگری است. در استیفاء از عمل یا مال دیگری، ماهیت آن را شبه‌عقد دانسته‌اند؛ زیرا از یک سو توافق وجود دارد و از سوی دیگر جزئیات آن از جمله اجرت تعیین نشده است.
—
## بخش دوم: مبانی و مستندات قانونی
### ۲-۱ مستندات قانونی
مستندات قانونی مرتبط با دعوای مطالبه اجرت‌المثل ملک عبارت‌اند از:
– **مواد ۳۰۸، ۳۰۹، ۳۱۰، ۳۲۰ و ۳۳۷ قانون مدنی**
– **مواد ۱ و ۲ قانون مسئولیت مدنی**
– **مواد ۱۹۸ و ۵۱۵ قانون آیین دادرسی مدنی**
**ماده ۳۰۸ قانون مدنی:** «غصب استیلا بر حق غیر است به نحو عدوان. اثبات ید بر مال غیر بدون مجوز هم در حکم غصب است.»
**ماده ۳۰۹ قانون مدنی:** «غاصب باید مال مغصوب را عیناً به صاحب آن رد نماید و اگر عین تلف شده باشد باید مثل یا قیمت آن را بدهد…»
**ماده ۳۱۰ قانون مدنی:** «اگر کسی مالی به عاریه یا به ودیعه یا امثال آنها در دست اوست منکر گردد از تاریخ انکار در حکم غاصب است.»
**ماده ۳۲۰ قانون مدنی:** «غاصبین متعدد نسبت به منافع مغصوب هر یک به اندازه منافع زمان تصرف خود و مابعد خود ضامن است اگر چه استیفاء منفعت نکرده باشد.»
**ماده ۳۳۷ قانون مدنی:** «هرگاه کسی بر حسب اذن صریح یا ضمنی از مال غیر استیفای منفعت کند، صاحب مال مستحق اجرت‌المثل خواهد بود مگر اینکه معلوم شود که اذن در انتفاع مجانی بوده است.»
### ۲-۲ مبانی فقهی و حقوقی
مبانی این نهاد حقوقی عبارت‌اند از:
**قاعده فقهی «احترام مال المسلم و عمله»:** بر اساس این قاعده، مال و عمل انسان مسلمان دارای احترام است و استفاده بدون اذن از آن، موجب ضمان است.
**قاعده فقهی «علی الید»:** «عَلَی الیدِ ما اَخَذَتْ حَتَّی تُؤَدّی» یعنی کسی که بر مال غیر بدون اذن مالک یا اذن شارع استیلاء یابد، ضامن است تا زمانی که مال مزبور به مالکش برگردد.
**قاعده «کُلُّ ما بَطَلَ العَقدُ تَحَقَّقَ اُجرَهُ المِثل»:** هر عقدی که باطل شود، اجرت‌المثل جای اجرت‌المسمی را می‌گیرد.
**قاعده «مَنْ لَهُ الغُنْمُ فَعَلَیْهِ الغُرْمُ»:** کسی که از مالی بهره میبرد، خسارت هم بر عهده اوست.
**قاعده لاضرر و لاضرار:** در اسلام ضرر و زیان رساندن به دیگری ممنوع است و هر کس موجب ضرر شود، باید آن را جبران کند.
**منع دارا شدن ناعادلانه و بلاجهت:** هیچ کس نباید بدون جهت قانونی، از مال دیگری بهره‌مند شود.
**اصل جبران کامل خسارت:** هدف مسئولیت مدنی آن است که ضرر به صورت کامل جبران شود و زیان‌دیده به وضعیت پیش از زیان بازگردد.
—
## بخش سوم: ارکان و شرایط دعوای مطالبه اجرت‌المثل ملک
برای طرح دعوای مطالبه اجرت‌المثل ملک، ارکان زیر باید محقق باشند:
### ۳-۱ عدم وجود قرارداد یا انقضای مدت آن
اگر قراردادی بین طرفین وجود نداشته باشد یا اگر قراردادی وجود داشته (مانند اجاره، رهن، امانت و غیره) ولی مدت آن منقضی شده باشد، زمینه برای مطالبه اجرت‌المثل فراهم می‌شود.
زمانی که هیچ قراردادی بین طرفین وجود ندارد یا اگر قراردادی از قبل وجود داشته، ولی مدت آن منقضی شده و متصرف بدون رضایت مالک در آن تصرف نموده باشد، مالک می‌تواند تقاضای اجرت‌المثل ایامی که خوانده در آن تصرف داشته را بخواهد.
### ۳-۲ احراز مالکیت خواهان
مطالبه اجرت‌المثل فرع بر مالکیت خواهان است. بنابراین، خواهان باید مالکیت خود را نسبت به ملک مورد تصرف اثبات نماید. در مواردی که مالکیت خواهان محل تردید باشد، دادگاه باید ابتدا به احراز مالکیت بپردازد.
**نکته مهم:** در دعوای رفع تصرف عدوانی، صرف احراز سبق تصرف خواهان بر ملک و لحوق تصرف عدوانی خوانده بر آن، ایجاد حقانیت برای متصرف سابق در مطالبه اجرت‌المثل از متصرف عدوانی نمی‌کند. برای محکوم کردن خوانده به پرداخت اجرت‌المثل، احراز مالکیت خواهان ضروری است.
### ۳-۳ محروم کردن خواهان از تصرف ملک (تفویت منفعت)
متصرف باید مالک را از بهره‌مندی از ملک خود محروم کرده باشد. این محرومیت ممکن است از طریق تصرف فیزیکی ملک یا اعمال سلطه و کنترل بر آن باشد. اجرت‌المثل ملک جزئی از منافع از دست رفته و از منافع ممکن‌الحصول به شمار می‌آید.
### ۳-۴ عدم رضایت خواهان نسبت به تصرف خوانده (عدوانی یا غیرقانونی بودن تصرف)
تصرف خوانده باید بدون اذن و رضایت مالک باشد. اگر مالک راضی به تصرف خوانده باشد، دیگر اجرت‌المثل معنا پیدا نمی‌کند.
**توضیح:** کسی که بدون وجود قرارداد، ملک دیگری را در تصرف دارد، اگر مستقیماً نسبت به تصرف آن اقدام کند غاصب محسوب می‌شود و اگر غیرمستقیم و بدون آگاهی باشد، در حکم غاصب است. بنابراین، مشمول قواعد غصب می‌شود.
—
## بخش چهارم: موارد و مصادیق مطالبه اجرت‌المثل ملک
### ۴-۱ تصرف پس از انقضای مدت اجاره
از سال ۱۳۷۶ با تصویب قانون روابط موجر و مستأجر، مستأجر پس از انقضای مدت اجاره مکلف به تخلیه ملک است. اما اگر نسبت به تخلیه ملک اقدام نکند، مابقی تصرف او شامل اجرت‌المثل می‌شود.
در این فرض، مالک می‌تواند اجرت‌المثل ایام تصرف مستأجر پس از انقضای مدت اجاره را مطالبه نماید. این مورد یکی از شایع‌ترین مصادیق مطالبه اجرت‌المثل در محاکم است.
### ۴-۲ غصب یا در حکم غصب
خوانده به نحو عدوان یا بدون رضایت مالک، ملک را تصرف نماید یا مالک را از تصرف در ملک منع نماید. این موضوع مشمول مباحث مربوط به غصب یا در حکم غصب می‌شود.
**حکم غاصبین متعدد:** نسبت به منافع مغصوب، هر یک از غاصبین به اندازه منافع زمان تصرف خود و مابعد خود ضامن است، اگر چه استیفاء منفعت نکرده باشد. این حکم از ماده ۳۲۰ قانون مدنی قابل استنباط است.
**مثال:** اگر شخص «الف» ملکی را غصب کند و سپس آن را به شخص «ب» منتقل نماید و «ب» نیز آن را به «ج» منتقل کند، هر یک از غاصبین به اندازه منافع زمان تصرف خود ضامن است. بنابراین، «الف» بابت منافع زمان تصرف خود، «ب» بابت منافع زمان تصرف خود و «ج» بابت منافع زمان تصرف خود مسئول پرداخت اجرت‌المثل به مالک هستند.
### ۴-۳ قرارداد پیش‌فروش یا بیع با تأخیر در تحویل
در قرارداد پیش‌فروش یا بیع توافق شده باشد در تاریخ معینی ملک تحویل خریدار شود، اما فروشنده در آن تاریخ ملک را تحویل ندهد. در این مورد خریدار می‌تواند به دلیل از دست رفتن منافعی که عاید وی می‌شد، تقاضای اجرت‌المثل منافع از بین رفته را بنماید.
**نکته:** این خسارت ناشی از قرارداد است و با خسارت ناشی از الزامات خارج از قرارداد تفاوت دارد.
**عدم جمع با وجه التزام:** چنانچه در قرارداد پیش‌فروش یا بیع، زمان مشخصی برای تحویل ملک پیش‌بینی شود و برای تخلف احتمالی فروشنده نسبت به تأخیر در تحویل ملک در موعد مقرر وجه التزام قراردادی در نظر گرفته شده باشد، خواهان نمی‌تواند با این وجود اجرت‌المثل ملک را به جهت منافع از دست رفته بخواهد. زیرا طرفین مطابق ماده ۲۳۰ قانون مدنی نسبت به خسارات احتمالی قبلاً توافق کرده‌اند، حتی اگر وجه التزام کمتر از اجرت‌المثل باشد؛ زیرا خریدار ضمن قبول این شرط، حق مطالبه رقم بیشتر را از خود ساقط کرده است. بنابراین، اجرت‌المثل به همراه وجه التزام قابل جمع نیست.
### ۴-۴ تصرف در ملک مشاعی توسط یکی از شرکا
اگر در ملک مشاعی، احدی از شرکا آن را در تصرف خود داشته و سایر شرکا راضی به تصرف وی به تنهایی نباشند، می‌توانند اجرت‌المثل ایام تصرف به نسبت سهم خود را بخواهند.
**مبنای حقوقی:** مطابق ماده ۵۸۲ قانون مدنی، تصرف هر یک از شرکا در مال مشاع مستلزم رضایت همه شرکاست. بنابراین، اگر یکی از شرکا بدون رضایت سایرین ملک مشاعی را در تصرف خود داشته باشد، سایر شرکا می‌توانند به نسبت سهم خود اجرت‌المثل مطالبه نمایند.
**رابطه با ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی:** در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع صادر شده باشد، از تمام ملک خلع ید می‌شود، ولی تصرف محکوم‌له در ملک خلع ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است.
### ۴-۵ خلع ید
در دعوای خلع ید، خواهان می‌تواند هم‌زمان تقاضای مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف خوانده (غاصب یا در حکم غاصب) را بخواهد.
**نکته کاربردی:** طرح خواسته مطالبه اجرت‌المثل در این فرض احتمال طولانی شدن فرایند رسیدگی را بیشتر می‌کند؛ بنابراین می‌توان آن را جداگانه نیز درخواست نمود. توصیه می‌شود مطالبه اجرت‌المثل بعداً در دادخواست جداگانه‌ای خواسته شود، زیرا سرعت رسیدگی را می‌کاهد و دادگاه را درگیر موضوع فرعی می‌کند.
### ۴-۶ الزام به رفع تصرف عدوانی
در دعوای رفع تصرف عدوانی نیز خواهان می‌تواند اجرت‌المثل ایام تصرف را مطالبه نماید، مشروط بر آنکه مالکیت خواهان احراز شود.
**تبصره ماده ۱۶۵ قانون آیین دادرسی مدنی:** در صورت تقاضای محکوم‌له، دادگاه متصرف عدوانی را به پرداخت اجرت‌المثل زمان تصرف نیز محکوم می‌نماید. اما باید توجه داشت جهت محکوم کردن خوانده به پرداخت اجرت‌المثل، احراز مالکیت خواهان ضروری است. صرف احراز سبق تصرف خواهان بر ملک و لحوق تصرف عدوانی خوانده بر آن، ایجاد حقانیت برای متصرف سابق در مطالبه اجرت‌المثل از متصرف عدوانی نمی‌کند.
### ۴-۷ تصرف در ملک دیگری با اذن در انتفاع مجانی
هرگاه کسی بر حسب اذن صریح یا ضمنی از مال غیر استیفای منفعت کند، صاحب مال مستحق اجرت‌المثل خواهد بود مگر اینکه معلوم شود که اذن در انتفاع مجانی بوده است. این حکم از ماده ۳۳۷ قانون مدنی قابل استنباط است.
**نکته:** در این فرض، اصل بر عدم تبرع است. یعنی اگر کسی مالی را در اختیار دیگری قرار دهد، ظاهر این است که قصد دریافت اجرت داشته و خلاف آن نیاز به اثبات دارد.
—
## بخش پنجم: مراجع صالح و صلاحیت
### ۵-۱ مرجع صالح
دعوای مطالبه اجرت‌المثل در زمره دعاوی غیرمنقول عینی است که منشأ قراردادی ندارد و مربوط به مبحث الزامات خارج از قرارداد می‌شود. به همین جهت، حسب مورد در دادگاه عمومی حقوقی یا دادگاه صلح محل وقوع ملک قابل طرح است.
**مبنای قانونی:** ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی، دادگاه محل وقوع ملک را صالح به رسیدگی به دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول دانسته است.
### ۵-۲ صلاحیت دادگاه صلح و دادگاه عمومی حقوقی
با استناد به اطلاق بند ۱ ماده ۱۲ قانون شوراهای حل اختلاف و با توجه به اینکه برخلاف قانون سابق، دادگاه صلح از رسیدگی به دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول منع نشده است، بنابراین چنانچه خواسته مربوط به مال غیرمنقول و تا سقف یک میلیارد ریال تقویم شده باشد، دادگاه صلح صالح به رسیدگی خواهد بود.
**توصیه:** توصیه می‌شود که پرونده‌هایی با ارزش مالی بالا یا ماهیت پیچیده، نظیر دعاوی ملکی، بیش از یک میلیارد ریال تقویم شوند تا به دادگاه عمومی حقوقی ارجاع شوند؛ چرا که قضات این دادگاه‌ها از تجربه و تخصص بیشتری در رسیدگی به چنین دعاوی برخوردارند. رسیدگی در دادگاه صلح ممکن است با ریسک بیشتری همراه باشد. شایان ذکر است که از حیث هزینه دادرسی نیز تفاوتی وجود ندارد؛ چرا که هزینه‌ها بر اساس ارزش منطقه‌ای ملک محاسبه می‌شود و تقویم خواسته از حیث صلاحیت تأثیری در میزان هزینه دادرسی ندارد.
### ۵-۳ نحوه درج خواسته در دادخواست
در دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول، در ستون خواسته باید دو مبلغ درج شود:
**نخست:** ارزش منطقه‌ای ملک که مطابق بند ۱۲ ماده ۳ قانون وصول برخی از درآمدهای دولت، صرفاً مبنای محاسبه هزینه دادرسی قرار می‌گیرد.
**دوم:** مبلغی که خواهان به اختیار خود تقویم می‌کند. مبلغ دوم، مبنای تعیین صلاحیت دادگاه (میان دادگاه صلح و دادگاه عمومی حقوقی)، قطعیت یا قابل تجدیدنظر بودن رأی دادگاه بدوی، و همچنین مبنای محاسبه تمبر مالیاتی وکیل است.
**نکته:** شایان ذکر است برخی بخشنامه‌ها مقرر کرده‌اند که اگر مبلغ تقویمی بیش از ارزش منطقه‌ای ملک باشد، هزینه دادرسی بر اساس مبلغ تقویمی محاسبه شود؛ حال آنکه این نظر، مغایر نص صریح بند ۱۲ ماده ۳ قانون وصول بوده و فاقد مبنای قانونی است؛ بنابراین بخشنامه نمی‌تواند بر خلاف حکم روشن قانون صادر گردد.
—
## بخش ششم: نحوه محاسبه اجرت‌المثل
### ۶-۱ ارجاع امر به کارشناس
چنانچه دادگاه در پایان جلسه اول رسیدگی، خواهان را ذی‌حق تشخیص دهد، موضوع را برای تعیین اجرت‌المثل به کارشناس مربوطه ارجاع خواهد داد. کارشناس با بررسی اوضاع و احوال ملک و شرایط بازار، اجرت‌المثل را تعیین و اعلام می‌نماید.
### ۶-۲ ملاک زمان محاسبه
اگر خواهان قبل از طرح دعوا مبادرت به اخذ تأمین دلیل و سپس تعمیر ملک کرده باشد، طبیعتاً ملاک همان هزینه کرد زمان انجام رفع آسیب است. اما اگر هنوز ملک تعمیر نشده باشد، با عنایت به اصل جبران کامل خسارت، ضرر باید به نرخ روز ارزیابی شود تا زیان‌دیده با آن بتواند نسبت به تعمیر ملک اقدام نماید.
### ۶-۳ نحوه محاسبه در موارد تعدد غاصبین
نسبت به منافع مغصوب، هر یک از غاصبین به اندازه منافع زمان تصرف خود و مابعد خود ضامن است، اگر چه استیفاء منفعت نکرده باشد. بنابراین، اگر ملکی توسط چند نفر به‌طور متوالی غصب شود، هر غاصب بابت منافع زمان تصرف خود مسئول پرداخت اجرت‌المثل است.
### ۶-۴ عدم تعلق خسارت تأخیر تأدیه به اجرت‌المثل
از آنجا که اجرت‌المثل ایام تصرف نیز در زمره خسارت (تفویت منفعت) قرار می‌گیرد، خسارت تأخیر تأدیه به آن تعلق نمی‌گیرد. در حقوق ایران خسارت از خسارت قابل مطالبه نیست.
**نکته:** البته پس از قطعیت حکم، چنانچه محکوم‌علیه از پرداخت آن خودداری کند، با توجه به اینکه خسارت تبدیل به دین می‌شود، محکوم‌له می‌تواند از تاریخ قطعیت حکم، خسارت تأخیر تأدیه را به صورت جداگانه مطالبه نماید.
### ۶-۵ عدم تعلق نیم عشر دولتی به اجرت‌المثل
چنانچه خواسته مطالبه اجرت‌المثل به تبع خواسته اصلی و ضمن همان دعوا مطالبه شود، مشمول نیم عشر دولتی نخواهد بود. اما در فرضی که به طور مستقل و به عنوان خواسته اصلی مورد مطالبه قرار گیرد، از آنجا که خود موضوع دعوا محسوب می‌شود، مشمول مقررات مربوط به نیم عشر دولتی بوده و پرداخت آن الزامی خواهد بود.
—
## بخش هفتم: تعامل اجرت‌المثل با نهادهای حقوقی دیگر
### ۷-۱ رابطه اجرت‌المثل با وجه التزام (عدم جمع)
چنانچه در قرارداد پیش‌فروش یا بیع، زمان مشخصی برای تحویل ملک پیش‌بینی شود و برای تخلف احتمالی فروشنده نسبت به تأخیر در تحویل ملک در موعد مقرر وجه التزام قراردادی در نظر گرفته شده باشد، خواهان نمی‌تواند با این وجود اجرت‌المثل ملک را به جهت منافع از دست رفته بخواهد.
**دلیل:** طرفین مطابق ماده ۲۳۰ قانون مدنی نسبت به خسارات احتمالی قبلاً توافق کرده‌اند، حتی اگر وجه التزام کمتر از اجرت‌المثل باشد؛ زیرا خریدار ضمن قبول این شرط، حق مطالبه رقم بیشتر را از خود ساقط کرده است. بنابراین، اجرت‌المثل به همراه وجه التزام قابل جمع نیست.
### ۷-۲ رابطه اجرت‌المثل با خسارت تأخیر تأدیه
خسارت تأخیر تأدیه به اجرت‌المثل تعلق نمی‌گیرد، زیرا اجرت‌المثل خود در حکم خسارت محسوب می‌شود و خسارت از خسارت در حقوق ایران قابل مطالبه نیست.
**استثنا:** پس از قطعیت حکم و تبدیل آن به دین، خسارت تأخیر تأدیه از تاریخ قطعیت حکم به بعد قابل مطالبه است.
### ۷-۳ رابطه اجرت‌المثل با دعوای خلع ید
در دعوای خلع ید، خواهان می‌تواند هم‌زمان تقاضای مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف خوانده (غاصب یا در حکم غاصب) را بخواهد. لازم به توضیح است طرح خواسته مطالبه اجرت‌المثل در این فرض احتمال طولانی شدن فرایند رسیدگی را بیشتر می‌کند؛ بنابراین می‌توان آن را جداگانه نیز درخواست نمود.
**ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی:** در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع صادر شده باشد، از تمام ملک خلع ید می‌شود، ولی تصرف محکوم‌له در ملک خلع ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است.
### ۷-۴ رابطه اجرت‌المثل با دعوای رفع تصرف عدوانی
در دعوای رفع تصرف عدوانی، هرچند تبصره ماده ۱۶۵ قانون آیین دادرسی مدنی بیان داشته است در صورت تقاضای محکوم‌له، دادگاه متصرف عدوانی را به پرداخت اجرت‌المثل زمان تصرف نیز محکوم می‌نماید، اما باید توجه داشت جهت محکوم کردن خوانده به پرداخت اجرت‌المثل، احراز مالکیت خواهان ضروری است. صرف احراز سبق تصرف خواهان بر ملک و لحوق تصرف عدوانی خوانده بر آن، ایجاد حقانیت برای متصرف سابق در مطالبه اجرت‌المثل از متصرف عدوانی نمی‌کند.
### ۷-۵ رابطه اجرت‌المثل با مطالبه خسارت وارده به ملک
در مواردی که موجر به دلیل خسارت به ملک توسط مستأجر طرح دعوا می‌کند، موضوع آن «اتلاف» است؛ بنابراین ضرورتی به احراز تقصیر و رابطه سببیت وجود ندارد و صرف احراز منتسب بودن ضرر به خوانده کفایت می‌کند. در این حالت کارشناس صرفاً میزان خسارت را ارزیابی می‌کند.
اما اگر خواهان برای مثال مدعی ورود خسارت به ملک خود به دلیل مزاحمت از طرف ملک مجاور یا طبقه فوقانی باشد، موضوع از موارد «تسبیب» است؛ لذا کارشناس ابتدا باید علت وقوع خسارت را مورد بررسی قرار دهد و در صورت وجود رابطه سببیت نسبت به ارزیابی خسارت اقدام نماید. هر چند احراز رابطه سببیت جنبه موضوعی دارد که باید توسط مرجع قضایی احراز شود و نظریه کارشناس طریقیت دارد، نه موضوعیت.
—
## بخش هشتم: نکات کاربردی و رویه قضایی
### ۸-۱ لزوم درخواست در دادخواست
مطالبه اجرت‌المثل باید به‌عنوان یکی از خواسته‌ها در دادخواست ذکر شود. اگر خواهان آن را در دادخواست مطالبه نکند، دادگاه نمی‌تواند رأساً به آن حکم دهد. بنابراین، خواهان باید دقت نماید که خواسته خود را به‌طور دقیق و کامل در ستون خواسته درج کند.
### ۸-۲ هزینه دادرسی
دعوای مطالبه اجرت‌المثل در زمره دعاوی مالی پولی است، لذا قابل تقویم نیست و موقع تقدیم دادخواست هزینه دادرسی به صورت علی‌الحساب پرداخت می‌شود. اما از حیث تجدیدنظرخواهی یا فرجام‌خواهی باید تقویم شود.
**مبنای قانونی:** هزینه دادرسی مطابق ماده ۳ قانون وصول، قبل از اجرای حکم باید پرداخت شود. برخی از افراد معتقدند که پس از مشخص شدن خواسته توسط کارشناس باید پرداخت شود.
### ۸-۳ ارجاع به کارشناس
دادگاه پس از تشکیل جلسه رسیدگی و استماع اظهارات طرفین، با ارجاع امر به کارشناس دستور می‌دهد تا با مراجعه به محل وقوع ملک و بررسی کلیه جوانب امر اعلام نماید:
– آیا خسارت وارده به ملک در مواردی که موضوع تسبیب است، ناشی از تقصیر فعل یا ترک فعل خوانده بوده یا خیر؟
– در صورت تقصیر وی و رابطه سببیت بین ضرر وارده و فعل خوانده، میزان خسارت مشخص شود.
### ۸-۴ اماره تصرف و مالکیت
ماده ۳۵ قانون مدنی مقرر داشته: «تصرف به عنوان مالکیت، دلیل مالکیت است مگر اینکه خلاف آن ثابت شود.» اما باید توجه داشت منظور قانون‌گذار از عبارت «دلیل مالکیت» در این مورد خاص، «اماره مالکیت» است.
**ماده ۳۷ قانون مدنی:** اگر متصرف فعلی اقرار کند ملک سابقاً مال مدعی او بوده است، در این صورت مشارالیه نمی‌تواند برای رد ادعای مالکیت شخص مزبور به تصرف خود استناد کند مگر اینکه ثابت نماید که ملک به ناقل صحیح به او منتقل شده است.
**ماده ۳۶ قانون مدنی:** تصرفی که ثابت شود ناشی از سبب مملک یا ناقل قانونی نبوده، معتبر نخواهد بود (حکم تصرف نامشروع).
### ۸-۵ عدم لزوم اثبات تقصیر در موارد اتلاف
در مواردی که موجر به دلیل خسارت به ملک توسط مستأجر طرح دعوا می‌کند، موضوع آن «اتلاف» است؛ بنابراین ضرورتی به احراز تقصیر و رابطه سببیت وجود ندارد و صرف احراز منتسب بودن ضرر به خوانده کفایت می‌کند. در این حالت کارشناس صرفاً میزان خسارت را ارزیابی می‌کند.
### ۸-۶ اجرت‌المثل در قراردادهای پیمانکاری
در قراردادهای پیمانکاری، اجرت‌المثل ماشین‌آلات و ابزارآلات بابت توقف (تعلیق) عملیات اجرایی، خواب ماشین‌آلات و ابزار کارگاهی، از موارد شایع مطالبه اجرت‌المثل است. در این موارد، دادگاه باید پس از احراز صحت ادعای خواهان، موضوع را به کارشناس رسمی دادگستری در رشته مربوطه ارجاع داده تا کارشناس اجرت‌المثل اموال را به قیمت زمان توقف (نه قیمت زمان حال) ارزیابی و اعلام نماید.
**نکته:** خسارت تأخیر تأدیه به اجرت‌المثل اموال تعلق نمی‌گیرد، زیرا اجرت‌المثل نوعی خسارت محسوب می‌شود و خسارت از خسارت در قانون ایران شناخته نشده است. هر چند در نظر مخالف می‌توان گفت که اجرت‌المثل ماشین‌آلات به دلیل آنکه جزئی از صورت‌وضعیت محسوب شده و به عنوان هزینه در نظر گرفته می‌شود، و با توجه به اینکه مالک به دلیل توقف از منافع آن محروم شده است، مطابق ماده ۴۹ شرایط عمومی پیمان مشمول خسارت تأخیر تأدیه خواهد بود.
### ۸-۷ اجرت‌المثل در مطالبه خسارت وارده به ملک
در مواردی که ملک به دلیل نفوذ آب از طبقه بالا یا مجاور به ملک خواهان یا گودبرداری غیراصولی در ملک و آسیب به املاک دیگر یا برخورد اتومبیل به منزل یا هر مال غیرمنقول دیگر خسارت ببیند، مالک می‌تواند علاوه بر مطالبه خسارت، اجرت‌المثل ایام تصرف را نیز مطالبه نماید.
### ۸-۸ اجرت‌المثل در روابط موجر و مستأجر
در روابط موجر و مستأجر، پس از انقضای مدت اجاره، اگر مستأجر ملک را تخلیه نکند، موجر می‌تواند اجرت‌المثل ایام تصرف مستأجر را مطالبه نماید. این مورد یکی از شایع‌ترین مصادیق مطالبه اجرت‌المثل در محاکم است.
**نکته:** اگر در ملک مشاعی، احدی از شرکا آن را در تصرف خود داشته و سایر شرکا راضی به تصرف وی به تنهایی نباشند، می‌توانند اجرت‌المثل ایام تصرف به نسبت سهم خود را بخواهند.
### ۸-۹ اجرت‌المثل در تصرف عدوانی
در دعوای رفع تصرف عدوانی، هرچند تبصره ماده ۱۶۵ قانون آیین دادرسی مدنی بیان داشته است در صورت تقاضای محکوم‌له، دادگاه متصرف عدوانی را به پرداخت اجرت‌المثل زمان تصرف نیز محکوم می‌نماید، اما باید توجه داشت جهت محکوم کردن خوانده به پرداخت اجرت‌المثل، احراز مالکیت خواهان ضروری است.
**توصیه:** توصیه می‌شود خواهان اجرت‌المثل ایام تصرف را بعداً به صورت جداگانه طلب کند، زیرا از سرعت رسیدگی کاسته و باعث طولانی شدن رسیدگی شده و دادگاه را درگیر موضوع فرعی می‌کند.
—
## بخش نهم: تفاوت اجرت‌المثل ملک با نهادهای مشابه
### ۹-۱ تفاوت با اجرت‌المسمی
اجرت‌المسمی اجرتی است که در قرارداد اجاره تعیین شده است، در حالی که اجرت‌المثل اجرتی است که در فقدان قرارداد معتبر یا پس از انقضای مدت آن، توسط کارشناس تعیین می‌شود.
### ۹-۲ تفاوت با وجه التزام
وجه التزام مبلغی است که طرفین قرارداد از پیش برای خسارت احتمالی تعیین می‌کنند، در حالی که اجرت‌المثل توسط کارشناس و بر اساس اوضاع و احوال ملک تعیین می‌شود. این دو قابل جمع نیستند.
### ۹-۳ تفاوت با خسارت تأخیر تأدیه
خسارت تأخیر تأدیه به تأخیر در پرداخت دین پولی تعلق می‌گیرد، در حالی که اجرت‌المثل بابت محرومیت از منافع ملک است. خسارت تأخیر تأدیه به اجرت‌المثل تعلق نمی‌گیرد، مگر پس از قطعیت حکم.
### ۹-۴ تفاوت با استیفاء از عمل دیگری
استیفاء از عمل دیگری مربوط به استفاده از کار و خدمات شخص است، در حالی که اجرت‌المثل ملک مربوط به استفاده از مال غیرمنقول است. در استیفاء از عمل، ماهیت آن را شبه‌عقد دانسته‌اند؛ زیرا از یک سو توافق وجود دارد و از سوی دیگر جزئیات آن از جمله اجرت تعیین نشده است.
—
## بخش دهم: جمع‌بندی
مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف مال غیرمنقول، نهادی است که در فقدان قرارداد معتبر یا پس از انقضای مدت آن، به مالک اجازه می‌دهد بابت محرومیت از بهره‌مندی ملک خود یا استفاده بدون اذن دیگری از ملک، خسارت دریافت کند.
این دعوا مبتنی بر قواعد ضمان قهری، غصب و مسئولیت مدنی است و ارکان آن عبارت‌اند از:
۱. عدم وجود قرارداد یا انقضای مدت آن
۲. احراز مالکیت خواهان
۳. محروم شدن خواهان از تصرف ملک
۴. عدوانی یا غیرقانونی بودن تصرف خوانده
اجرت‌المثل در موارد متعددی قابل مطالبه است، از جمله:
– پس از انقضای مدت اجاره
– در غصب یا در حکم غصب
– در قرارداد پیش‌فروش با تأخیر در تحویل
– در تصرف ملک مشاعی توسط یکی از شرکا
– در دعوای خلع ید
– در دعوای رفع تصرف عدوانی
– در تصرف با اذن در انتفاع مجانی
مرجع صالح، دادگاه محل وقوع ملک است و صلاحیت بین دادگاه صلح و دادگاه عمومی حقوقی بر اساس مبلغ خواسته تعیین می‌شود.
اجرت‌المثل با وجه التزام قابل جمع نیست و خسارت تأخیر تأدیه نیز به آن تعلق نمی‌گیرد، مگر پس از قطعیت حکم و تبدیل آن به دین.
نحوه محاسبه اجرت‌المثل با ارجاع امر به کارشناس و بر اساس اوضاع و احوال ملک و شرایط بازار تعیین می‌شود. ملاک زمان محاسبه، اگر خواهان قبل از طرح دعوا مبادرت به اخذ تأمین دلیل و سپس تعمیر ملک کرده باشد، همان هزینه کرد زمان انجام رفع آسیب است؛ اما اگر هنوز ملک تعمیر نشده باشد، با عنایت به اصل جبران کامل خسارت، ضرر باید به نرخ روز ارزیابی شود.
در نهایت، مطالبه اجرت‌المثل باید در دادخواست درخواست شود و اثبات آن نیازمند احراز مالکیت خواهان و ارجاع امر به کارشناس برای تعیین میزان آن است.
