وکالت فروش ملک چیست؟
خریدوفروش ملک، یکی از معامله‌های مهم در زندگی هر خانواده و شخص به حساب می‌آید. در بسیاری از موارد دیده شده افراد کلاه‌بردار خطراتی را برای یکی از طرفین معامله ایجاد می‌کنند. به‌عنوان‌مثال خریدارانی که به‌سادگی با چند ترفند، ملک را از چنگ فروشنده درمی‌آورند.
ازجمله رایج‌ترین سندهایی که باید در دفتر اسناد رسمی تنظیم و ثبت شود، وکالت‌نامه فروش ملک است. این وکالت‌نامه به این معناست که یک نفر به نیابت یا وکالت از طرف فرد دیگری که مالک یک ملک است، اختیار و اجازه دارد که ملک او را به شخص دیگری بفروشد
معنای کلمه وکالت در خریدوفروش ملک
مطابق با آنچه در قانون مدنی بیان‌شده و طبق تعریف حقوقی، در اصل وکالت به این معنی است که شخص واگذارکننده یعنی موکل، به فرد دوم طرف قرارداد یعنی وکیل، اجازه و اختیار بدهد که در انجام امر خاصی اقدام کند. درواقع این اختیار عمل از طریق قراردادی ثبتی، بین دو طرف تنظیم می‌شود. طبق این تعریف، شخص نماینده یعنی وکیل، با دریافت رسمی وکالت‌نامه، مسئولیت انجام امورِ واگذارشده را به عهده خواهد گرفت.
دلایل اعطای وکالت فروش ملک
راحت‌ترین و مطمئن‌ترین راه برای خرید یا فروش یک ملک، این است که فروشنده سند ملک را در دفتر ثبت‌اسناد رسمی تنظیم کند و به نام خریدار انتقال دهد در اصطلاح به او وکالت فروش ملک دهد. اما باید گفت شرایطی هم وجود دارد که یکی از طرفین یا هردوی آن‌ها شرایط حضور به‌موقع و انجام روال اداری را ندارند. به همین دلیل از قراردادی به نام وکالت فروش استفاده می‌کنند. دلایل متفاوتی برای عقد چنین قراردادی وجود دارد: یکی از دلایل بسیار رایج برای معامله وکالتی، عدم آمادگی سند ملک است. به‌عنوان‌مثال، مالک ساختمان را تکمیل کرده است اما پیش از اینکه سند تفکیکی آن را دریافت کند، برای فروش واحدهای آن اقدام می‌کند. در جنین شرایطی، خریداران واحدها نمی‌توانند انتقال سند را به نام خود بزنند و باید از وکالت‌نامه استفاده کنند. البته دلایل دیگری هم برای اعطای وکالت فروش وجود دارد، مانند:
کوتاه کردن فرآیند انتقال سند
کاهش هزینه‌های انتقال سند
فرار فروشنده از زیر بار مالیات
نحوه اعطای وکالت‌نامه فروش ملک
وکالت در فروش و یا فروش با وکالت، راهی است برای کاهش دردسرهای مراحل اداری و کاغذبازی‌های ناشی از آن. مطابق با آنچه گفته شد، اشخاص باید تنظیم و ثبت برگه وکالت در دفتر اسناد رسمی، از مراجع قانونی تأیید بگیرند تا بتوانند راحت‌تر به نتیجه برسند.
طرفین وکالت‌نامه فروش ملک
موکل: شخصی که به فرد دیگری وکالت می‌دهد.
وکیل: کسی که شخص موکل، مسئولیت انجام امور مربوط به فروش ملک را به او واگذار می‌کند.
حدود اختیارات وکیل در فروش ملک
این موضوع که وکیل تا چه حدی حق اقدام و اختیار عمل دارد، مربوط به مفادی است که در متن وکالت فروش ملک قید شده است؛ پس باید گفت که وکیل خارج از حیطه اختیارات خود، حق انجام هیچ عمل دیگری را ندارد
مطابق با ماده ۶۶۱ قانون مدنی درصورتی‌که وکالت مطلق اعطا شده باشد، وکیل از طرف موکل خود اختیار تام دارد تا در خصوص اداره اموال او هر اقدامی انجام دهد.اما درصورتی‌که وکالت مطلق نباشد و به صورت مقید اعطا شده باشد، به این معنا خواهد بود که موضوع وکالت مورد خاص و مشخصی است و وکیل در این موارد فقط در حدود موضوعات تعیین‌شده نماینده است و می‌تواند اقدام کند. برای وکالت فروش نیز، وکالت مقید اعطا می‌شود. به این صورت است که موکل برای موضوعات مشخص یعنی فروش ملک، تنظیم مبایعه‌نامه و تنظیم سند رسمی به نام خریدار، به وکیل خود وکالت می‌دهد
وکالت در فروش ملک مانع دخالت خود موکل در فروش نیست
مطابق با ماده ۶۸۳ قانون مدنی ایران، درصورتی‌که وکالت موکل، به صورت بلاعزل تنظیم شده باشد و در آن قید شده باشد که موکل اختیار عمل در موضوع وکالت را ندارد، موکل تا جایی می‌تواند در موضوع وکالت اقدام عملی داشته باشد که با حقوق قانونی وکیل تعارضی نداشته باشد و برای این نوع اقدامات برای موکل محدودیتی وجود ندارد. البته موکل می‌تواند موضوع وکالت را خود انجام دهد و برای انجام عملی که به وکیل واگذار کرده است، محدودیت و منع قانونی نخواهد داشت. اما در موردی که شخص فروشنده ملکی را بفروشد و در وکالت فروش خود، به خریدار ملک وکالت بلاعزل منتقل کند تا ملک را به صورت رسمی منتقل کند، اما پس‌ازاین مراحل، خود فروشنده ملک یعنی موکل، ملک را به شخص سوم انتقال دهد، در این صورت مرتکب جرم شده است و عمل او فروش مال غیر به حساب می‌آید. این مورد به حقوق قانونی وکیل تناقض دارد؛ بنابراین، اگر وکیل پیش از مالک، مال را به فروش برساند، پس‌ازآن مالک به‌هیچ‌وجه حق فروش آن را ندارد و هرگونه اقدام وی بی‌اثر خواهد بود.
معایب خریدوفروش ملک با وکالت‌نامه
- همانطور که گفته شد داشتن وکالت‌نامه مانعی برای فروش ملک نیست. بنابراین فروشنده هر زمان که بخواهد می‌تواند ملک را به فردی دیگر بفروشد.
- مدت‌زمان اعتبار وکالت‌نامه ممکن است به پایان برسد.
- اگر پس از عقد قرارداد یکی از طرفین دچار جنون شود یا فوت کند، وکالت‌نامه باطل می‌شود
فروش وکالتی ملک در رهن بانک
در مواردی که ملک در رهن بانک باشد، مالک (فروشنده) به خریدار ملک وکالت‌نامه بلاعزل اعطا می‌کند. طبق این وکالت‌نامه، هر تاریخی که اقساط آن به پایان برسد، ملک از رهن بانک خارج خواهد شد و خریدار می‌تواند سند ملک را به نام خود انتقال دهد و نیازی هم به حضور موکل (فروشنده) نخواهد بود. لازم به ذکر است که اطلاع و رضایت بانک برای انجام چنین معاملاتی ضروری است.
اختیار وکیل در قبض ثمن
ماده ۶۶۵ قانون مدنی کشور بیان می‌کند که «وکالت در بیع، وکالت در قبض ثمن نیست مگر قرینه قطعی دلالت بر آن کند». طبق این ماده، درصورتی‌که در متن وکالت‌نامه، عدم اختیار بیان شده باشد، هرگونه اختیار و حقی در مورد قبض ثمن از وکیل سلب خواهد شد. در مقابل اگر در این مورد سکوت شود، به خاطر اقرار وکیل، این شخص در قبض ثمن دارای اختیار خواهد بود.
وکالت پس از فوت و جنون
فوت و جنون بر قراردادهای جایز مانند وکالت اثر دارد. در واقع وکالت، چه در زمان تنظیم و چه برای دوام، به سلامت و اعتبار نیاز دارد و درصورتی‌که موکل یا وکیل فوت و یا دچار جنون شود، اهلیتی که برای تنظیم و ادمه عقد نیاز است، از بین می‌رود و این مسئله باعث فسخ قرارداد خواهد شد.
نکات مهم در وکالت‌نامه برای فروش ملک
اگر قصد انجام معامله کلان از طریق وکالت‌نامه را دارید،
- پیش از تنظیم قرارداد در دفتر ثبت‌اسناد رسمی، به دفترخانه‌ای که سند را تنظیم کرده است مراجعه و اعتبار آن را به صورت کتبی استعلام بگیرید.
- وکالت‌نامه و مبایعه‌نامه، در تمامی مراحل فروش، باید وجود داشته باشند و هرگز یکی را بدون حضور دیگری در روند معامله درگیر نکنید. این دو سند را مانند دو عضو غیرقابل‌تفکیک در نظر بگیرید.
- درصورتی‌که می‌خواهید از سوءاستفاده‌های احتمالی از وکالت‌نامه در آینده جلوگیری کنید، ضروری است که این قرارداد را بدون محدودیت زمانی تنظیم کنید.
- بهتر است که در معاملاتی با وکالت‌نامه کلی موکل در رابطه با اموال منقول و غیرمنقول انجام می‌شود و تعداد زیادی موکل مانند وراث یا شرکا وجود دارد، وارد نشوید.
- در معاملات مربوط به ملک‌های وکالتی یا ملک‌های در گرو بانک، حتماً در سریع‌ترین زمان ممکن نسبت به انتقال سند قطعی ملک اقدام کنید.
- درصورتی‌که به‌عنوان وکیل یا موکل، وارد یک معامله وکالتی شدید و وکالت‌نامه اصلی را پیش از تنظیم نهایی کامل و دقیق مطالعه کنید. در این صورت به‌طور قطعی مشخص می‌شود که حدود اختیارات وکیل شامل چه مواردی خواهد بود.
- در تنظیم اسنادی با وکالت بلاعزل، به این دلیل که موکل همچنان حق عمل و اقدام در موضوع وکالت دارد، حتماً به‌طور مشخص و صریح در متن قرارداد عنوان کنید که ایشان حق هیچ‌گونه مداخله در موضوع وکالت را ندارد.
